房地产及物业行业22年第10周周报：居民信贷需求不振，高频成交边际下滑

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物业行业 22 年第 10 周周报 居民信贷需求不振，高频成交边际下滑 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：中央进行稳健市场表态，地方合理刺激住房需求。本周中央进一步释放政策端暖意，政策报告中提出对合理住房需求支持。地方政策方面，各地政府继续因城施策，推动市场良性循环。郑州进行棚改货币化；贵阳上调公积金贷款额度。两集中方面，成都、长沙、重庆三城披露 22 年首批供地公告。 ⚫ 本周基本面情况：成交再度遇冷，推盘规模有所回升。根据 Wind 及房管局数据，本周 47 城新房成交面积环比下降 15.5%，同比下降 41.7%，3 月前 10 天同比 21 年同期下降 39.5%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比上升 46.8%，同比上升 90.7%，3 月前 10 天推盘面积同比 21年同期上升 24.8%。土地方面，2022 年第 10 周土地成交面积环比下降 2.7%，同比下降 47.3%，出让金环比上升 50.2%，同比 21 年同期下降 70.4%，溢价率 2.7%，与上周持平。 ⚫ 开发板块观点：居民信贷需求不振，高频成交边际下滑。根据央行数据，2 月居民中长期贷款为净减少 459 亿元，是 2007 年 1 月数据统计以来首次出现净减少，此前 08 年小周期、11 年小周期、14 年小周期单月中长期贷款最差表现也为净增，分别为 21 亿元、325 亿元、1147亿元。根据贝壳研究院数据，22 年 2 月重点城市平均放款周期已降至38 天，较 21 年半年高点下降近 50%，在银行信贷及购房政策逐渐放松的情况下，按揭积压需求已经基本消化，居民中长期贷款的净减少是需求端疲弱的真实反映。据统计，截至 2 月末，已出现实质违约的房企销售规模占全国比例达 13%以上，本轮周期面临比此前任何周期都更复杂的基本面。虽然 2 月中下旬菏泽、郑州打响放松需求端“四限”第一枪，随后多地跟进，需求端放松政策密集落地，中央及地方各级也积极表态要“稳”住市场，但经济下行压力及企业频繁“爆雷”的不确定性使得购房者的购房能力及购房意愿受到持续影响，提振难度也将面临挑战，政策端也需要更大力度来完成信心重建，建议关注将从中受益的土地资金资源优势的央国企及强信用民企。 ⚫ 本周物业观点：估值再创新低，多家物企跌入历史低点。本周恒生指数大幅下跌 6.2%，物业板块整体下跌 8.4%，其中央企龙头平均下跌9.0%，民企龙头平均下跌 14.2%，其中重点关注的公司中绿城服务、雅生活服务、宝龙商业、建业新生活、合景悠活、金科服务、融创服务、星盛商业、中骏商管的市值已创 20 年来历史新低。物业板块整体动态PE 下滑至 9.4x，再创历史新低。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-03-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第 9周周报:郑州放松限贷标准，部分民企并购贷有突破 2022-03-06 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 联系人： 欧阳喆 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn -22%-17%-12%-6%-1%4%03/2105/2107/2109/2111/2101/22房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 万科 A 000002.SZ 人民币 16.65 2022/02/10 买入 25.45 2.61 2.71 6.39 6.15 4.10 3.60 14.0% 12.0% 保利发展 600048.SH 人民币 16.23 2022/02/11 买入 20.24 2.30 2.38 7.04 6.82 5.70 5.30 15.0% 14.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.21 2022/02/11 买入 17.07 1.31 1.39 10.82 10.24 5.00 5.30 10.8% 10.3% 新城控股 601155.SH 人民币 25.50 2022/02/15 买入 42.17 5.97 6.15 4.27 4.15 3.80 3.00 26.0% 22.0% 金地集团 600383.SH 人民币 13.48 2022/02/16 买入 16.03 2.10 2.29 6.43 5.88 8.50 7.80 16.0% 15.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 4.39 2021/09/01 买入 8.27 1.38 1.45 3.19 3.02 7.20 5.00 17.6% 15.6% 中南建设 000961.SZ 人民币 3.60 2021/08/29 买入 10.15 1.86 2.02 1.93 1.79 5.90 5.10 20.6% 18.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.85 2021/09/03 买入 4.78 0.48 0.55 5.95 5.17 15.50 14.90 9.5% 9.9% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.31 2021/10/31 买入 24.82 1.01 1.14 13.13 11.69 7.50 7.00 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.43 2020/11/01 买入 10.31 1.21 1.46 4.47 3.72 12.36 10.54 10.4% 10.1% 招商积余 001914.SZ 人民币 14.