房地产行业周报(第十周)：新增房贷二次探底，政策发力仍在路上

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 行业周报（第十周） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86-21-38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 2022 年 3 月 13 日│中国内地 本周观点：新增房贷二次探底，政策发力仍在路上 2 月社融数据低于市场预期，其中居民端显著降杠杆，新增居民户中长期贷款为-459 亿元，同比少增 4572 亿元，均创下 2010 年有连续数据统计以来的最差纪录，以房贷为主的居民户中长期贷款需求正在快速下降。随着积压的按揭贷款释放完毕，尽管按揭贷款额度充足，地产供需两弱仍然导致房贷需求不足，这也与行业高频数据展现的羸弱基本面态势相符。我们认为较高的经济增长目标和年初较差的社融表现意味着降息降准概率加大，房贷额度和地方需求端政策支持力度有望持续提升，从而加速地产基本面企稳。 上两周行情回顾 上两周沪深 300 指数下跌 4.22%，房地产开发板块下跌 5.83%，房地产服务板块下跌 5.36%，其中物业管理子板块下跌 6.24%。 重点公司及动态 5.5%的经济增长目标意味着房地产要付出更多努力助力稳增长，降准降息的可能，以及房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，这将使得开发和物管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。重点推荐金地集团、滨江集团、招商积余等。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 公司名称 公司代码 涨跌幅(%) 苏州高新 600736.SH 20.92 财信发展 000838.SZ 12.05 天保基建 000965.SZ 10.31 粤宏远 A 000573.SZ 5.66 济南高新 600807.SH 4.06 深深房 A 000029.SZ 3.37 凤凰股份 600716.SH 3.18 万通发展 600246.SH 3.12 沙河股份 000014.SZ 2.05 宋都股份 600077.SH 1.37 一周跌幅前十公司 公司名称 公司代码 涨跌幅(%) 新城控股 601155.SH (17.87) 广宇发展 000537.SZ (14.26) 广汇物流 600603.SH (11.16) 万科 A 000002.SZ (11.01) 中体产业 600158.SH (9.60) 卧龙地产 600173.SH (9.24) 张江高科 600895.SH (9.12) 首开股份 600376.SH (8.48) 万业企业 600641.SH (8.34) *ST 中房 600890.SH (8.02) 资料来源：华泰研究 本周重点推荐公司 03 月 11 日 EPS (元) P/E (倍) 公司名称 公司代码 评级 收盘价 (元) 目标价 (元) 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 金地集团 600383.SH 买入 13.48 16.83 2.30 2.10 2.25 2.40 5.86 6.42 5.99 5.62 滨江集团 002244.SZ 买入 6.53 6.62 0.75 0.83 1.05 1.29 8.71 7.87 6.22 5.06 招商积余 001914.SZ 买入 14.03 22.78 0.41 0.49 0.67 0.84 34.22 28.63 20.94 16.70 资料来源：华泰研究预测 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.003/0403/0603/0803/10(%)房地产开发房地产服务沪深300(7.00) (6.25) (5.50) (4.75) (4.00)房地产中介业务园区开发房地产开发物业管理(%)(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.0电力设备与新能源食品饮料医药健康煤炭建筑与工程综合建材银行公用事业传媒电子多元金融农林牧渔环保商业贸易通信计算机证券基础化工机械设备轻工制造石油天然气汽车纺织服装航天军工房地产服务交通运输房地产开发钢铁有色金属教育和人力资源家用电器社会服务保险(%)股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 本轮新增房贷收缩速度较快。2 月社融数据低于市场预期，其中居民端显著降杠杆，新增居民户中长期贷款为-459 亿元，同比少增 4572 亿元，均创下 2010 年有连续数据统计以来的最差纪录（此前新增居民户中长期贷款从未为负）。即便考虑春节因素扰动，1 月也是同比少增2024 亿元，为历史第三差。截至目前，本轮新增居民户中长期贷款同比收缩的持续时间虽然没有 2010 年 6 月-2012 年 7 月、2017 年 5 月-2018 年 9 月长，但收缩速度是最快的，说明以房贷为主的居民户中长期贷款需求正在快速下降。 地产供需两弱导致新增房贷二次探底。2021 年 5 月以来，随着按揭贷款额度收紧和房地产市场走弱，新增居民户中长期贷款连续 5 个月同比负增长。9 月末央行货币政策委员会例会提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，金融端地产调控开始边际宽松，积压的按揭贷款释放推动 10-11 月新增居民户中长期贷款同比重回正增长。但随着积压的按揭贷款释放完毕，尽管按揭贷款额度充足，地产供需两弱仍然导致房贷需求不足，12 月开始新增居民户中长期贷款同比出现二次探底，且在高基数影响下收缩幅度快速扩大。这也与行业高频数据展现的羸弱基本面态势相符：根据我们的统计，2 月 60 城新房成交面积同比下滑 28%，3 月截至 10 日同比下滑 47%；根据亿翰的数据，2 月百强房企销售金额同比下滑 46%。 我们认为较高的经济增长目标和年初较差的社融表现意味着降息降准概率加大，房贷额度和地方需求端政策支持力度有望持续提升，从而加速地产基本面企稳。根据华泰固收团队判断，货币政策在 3、4 月仍处于放松窗口期，降准降息概率增大（《社融总量弱，政策预期升》，2022年 3 月 11 日）。充足额度支撑下，房贷利率和放款周期改善仍在持续。根据贝壳研究院的数据，2 月百城首套房和二套房贷款利率自 2021 年 10 月以来连降 4 个月，分别下降 28、25bp，放款周期也从 2021 年 10 月的 73 天下降至 38 天，已经处在 2019 年以来的较快水平。房地产需求端政策改善的频率和力度都