房地产行业专题研究：集中土拍专题，地价松动，国企控场

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 集中土拍专题：地价松动，国企控场 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86-21-38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 万科 A 000002 CH 25.58 买入 金地集团 600383 CH 16.30 买入 金科股份 000656 CH 5.36 买入 中交地产 000736 CH 5.98 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 保利物业 6049 HK 68.40 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 45.14 买入 招商积余 001914 CH 17.08 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 资料来源：华泰研究预测 2021 年 12 月 01 日│中国内地 专题研究 集中土拍热度逐次冷却，地价松动促进利润率边际改善 第二、三轮土拍市场热度持续下行、地价松动已经显现，这意味着行业利润率有望边际改善；同时政策已经边际宽松，结合板块低估值和低仓位，重申Q4 可能是今明年地产股最好的投资时点。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时可以关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐 1）A 股开发：万科 A、金地集团、金科股份、中交地产等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展等；3）物管公司：保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等；4）转型房企：华联控股等。 政策：溢价率严控叠加进入门槛抬升，旨在理性化、规范化市场 与第一轮土拍相较，第二轮的竞拍规则变化主要呈现四方面：1.加强购地资格及资金审查；2.限马甲；3.房地限价趋严。1）限土地溢价率，上限基本都限制在 15%以下；2）限房价；4.价格触顶后竞拍规则多元，摇号、竞品质成为方向。整体而言，控制地价是第二轮竞拍的调整方向，而对于开发资质、资金审查、产品品质的要求则抬升了进入门槛，对房企的财务状况以及开发能力提出了额外要求，首轮土拍热潮过后，政策的调整旨在促进市场的规范化和地价稳定性。 热度：供应放量难挽量价齐跌局势，盈利空间已有改善 第二轮达到供应高峰，但成交量价双降，竞拍热度大幅调整。22 城初始供应建面较第一轮+24%，而成交建面和成交额较第一轮分别-32%、-39%，22 城平均溢价率较第一轮-11pct 至 5%。热度下降导致本轮初始供应向实际供应的转化率很低，最终流拍+取消率较第一轮+37pct 至 40%。土地热度骤降对于行业最大的正面影响即中止内卷，有望带来利润率的边际改善。据我们测算，重点城市平均地货比为 47%，较第一轮下降 2pct。以配建、自持等形式存在的隐形成本同样有所下降。尽管第二轮土地底价并未有明显松动，但溢价率限制以及房企消极扩张已经开始推动市场利润率小幅反弹。 企业：国民分化加剧，中型房企收缩 以拿地企业股权背景分层，第二轮集中供地央企、地方国企和民企拿地额占比分别达 30%、38%和 32%，较第一轮分别+5、+21、-26pct，整体而言体现了“国进民退”的特征。在市场景气度下行、资金压力加大的情况下，民企在投拓方面更受约束。同时，TOP100 房企整体占比下降，尤其是TOP11-30 这一档房企，收缩幅度最显著。中海、保利成第二轮主力军，拿地 TOP10 中国企占 90%。 展望：第三轮竞拍限制放宽，受制于基本面或将延续低迷态势 土拍政策角度，第三轮大部分城市的出让门槛出现边际放松，供应面积整体弱于第一二轮，我们预计第三轮成交额将进一步下滑。整体成交量价和第二轮相当，溢价率延续第二轮以来的趋势进一步下行，平均溢价率 2.2%，环比第二轮下降 4pct。地货比角度，三轮土拍的地货比逐次下行。因此，我们认为第三轮土拍有望延续盈利空间改善的趋势。在地方平台为拿地绝对主力，我们认为地方城投大举拿地主要有两方面原因：1）市场投资意愿及能力持续下降；2）地方政府托底思维。我们预计地价或将进一步松动，对于房企最大的挑战在于内功。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (30)(16)(2)1327Dec-20Apr-21Jul-21Nov-21(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 政策：溢价率严控叠加进入门槛抬升，旨在理性化、规范化市场 ............................................................................ 3 热度：供应放量未能推动土地成交，第二轮土拍量价齐跌 ...................................................................................... 5 供应：第二轮供给高峰，一线城市推地积极 .................................................................................................... 5 成交：量价双降，溢价率收缩，取消+流拍率近半 ........................................................................................... 6 盈利空间：第二轮已出现明显改善 ......................................................................................................................... 8 企业：国民分化加剧，中型房企收缩 ...................................................................................................................... 9 国进民退，TOP100 房企战线有所收缩..