2022年房地产投资增速分析与预测：度过调整，趋向稳定

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 度过调整，趋向稳定 [Table_Title2] 2022 年房地产投资增速分析与预测 [Table_Summary] 投资要点: ► 本轮房地产政策从显著收紧迈向边际松动，以促进市场健康稳定发展 2010 年至今，我国经历了 3 轮房地产调控周期。去年下半年以来房地产调控政策再次明显收紧：收紧房企融资渠道，约束房企融资扩张速度，房企维度的是“三道红线”，金融机构维度的是“两个上限”。 在抑制投机炒房、稳定楼市预期方面得到良好成效后，政策将更加优化，满足刚需群体的购房需求。央行货币政策委员会三季度例会明确要求“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。根据 10 月金融数据，居民中长期贷款企稳回升，显示房地产销售端信贷需求逐步得到满足。 展望未来，我们认为随着政策的边际放松，房地产销售或将由低点小幅回暖，但“房住不炒”的基调不会改变，房地产市场重回“爆发式”增长的可能性不大。 ► 房地产销售与投资关系 房地产销售端不景气将导致房企减少项目投资，对一段时间后的房地产开发投资完成额增速产生影响。从历史数据看，房地产投资增速变化一定程度滞后，销售面积增速降幅每扩大 2 个百分点，房地产投资增速降幅约增加 1 个百分点。 ► 2022 年房地产投资增速预判 预计房地产开发投资单月增速将在明年 3 月触底，同比增速降至-10.9%附近。预计 2022 年全年房地产开发投资增速在-2.4%附近。其中： 土地购置费：根据土地成交价款与土地购置费关系，预计土地购置费增速将在明年 2 月达到低点，同比增速降至-17%左右，明年全年增速-1%附近。 建安投资：根据其与新开工面积关系，预计建安投资增速将于明年 6 月份触底，同比增速降至-10%左右，明年全年增速-3.2%附近。 风险提示 宏观经济基本面、房地产调控政策出现超预期变化。 评级及分析师信息 [Table_Author] 宏观首席分析师：孙 付 邮箱：sunfu@hx168.com.cn SAC NO：S1120520050004 联系电话：021-50380388 宏观研究助理：李紫洋 邮箱：lizy2@hx168.com.cn 联系电话：021-50380388 证券研究报告|宏观研究报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021 年 11 月 15 日 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p1证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p185361 证券研究报告|宏观研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/2019028 16:59 正文目录 1. 2010 年至今的三轮地产调控周期 .........................................................................................................................................................3 2. 本轮房地产政策从显著收紧迈向边际松动，以促进市场健康稳定发展 ...................................................................................4 3. 本轮调控如何影响房地产投资？ ..........................................................................................................................................................6 3.1. 从房地产销售与投资关系预测 ..........................................................................................................................................................6 3.2. 从房地产投资结构进行拆分预测......................................................................................................................................................8 4. 总结：预计明年房地产开发投资全年增速-2.4% .......................................................................................................................... 12 5. 风险提示.................................................................................................................................................................................................... 13 图表目录 图 1 2010 年至今我国的 3 轮房地产调控周期 ....................................................................................................................................3 图 2 去年 7 月起房地产销售有所升温 ...................................................................................................................................................4 图 3 商品房单月销售面积 .........................................................................................................................................................................6 图 4 房地产投资跟随房地产销售回落，滞后期约 12 个月 .....................................................................