房地产开发：10月地产数据点评：单月销售大幅下降，按揭贷款边际回暖

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 单月销售大幅下降，按揭贷款边际回暖 - 10 月地产数据点评 房地产开发 证券研究报告/行业月报 2021 年 11 月 15 日 评级：增持（ 维持 ） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 128 行业总市值(百万元) 16978.723 9 行业流通市值(百万元) 7771.48 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 《9 月点评：单月投资增速转负，预期政策边际改善》2021.10.19 《8 月点评：投资及销售持续走弱，板块底部配臵价值显现》 2021.09.16 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 绿城中国 11.12 1.04 1.24 1.53 1.96 10.7 9.0 7.3 5.7 买入 保利地产 14.49 2.35 2.66 2.94 3.19 6.2 5.4 4.9 4.5 买入 万科 A 19.4 3.57 3.82 4.13 4.74 5.4 5.1 4.7 4.1 买入 新城控股 34.4 6.76 8.20 9.81 11.31 5.1 4.2 3.5 3.0 买入 旭辉控股集团 4.57 0.82 1.07 1.20 1.33 5.6 4.3 3.8 3.4 买入 备注：股价使用 2021 年 11 月 15 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  事件：国家统计局公布 2021 年 1—10 月份全国房地产开发行业统计数据，房地产开发投资同比增长 7.2%；商品房销售面积和销售额分别同比增长 7.3%和 11.8%，到位资金同比增长 8.8%。 十月房地产市场景气度持续下行，单月投资维持负增长，销售降幅显著扩大，新开工大幅下降、施工增幅收窄、单月竣工转负，定金及预收款拖累到位资金增幅放缓。  累计与单月投资增速降幅均缩小：1-10 月全国房地产开发累计投资 124934 亿元，同比增长 7.2%，增速较 1-9 月下降 1.6 个百分点。10 月单月投资 12366 亿元，同比下降 5.4%，增速环比下降 1.9 个百分点。10 月投资增速降幅略有缩小但不改下降趋势，主要由于在三道红线及预售资金监管不断加强的背景下，公司对销售回款预期持续悲观，倾向于保留充足现金流以应对政策变化。  单月销售降幅显著扩大：7 月份来，全国单月商品房销售面积和销售额连续四个月下降。1-10 月全国新建商品房销售面积 14.30 亿 m2，销售额 14.72 万亿元，分别同比增长 7.3%和 11.8%，较 1-9 月累计同比增速下降 4.0 和 4.8 个百分点。销售均价 10290 元/m2，同比增长 4.2%。10 月当月，商品房销售面积和销售额分别同比下降 21.7%和 22.6%；销售均价 9749 元/m2，同比下降 1.3%。受需求和供应双边走弱影响，10 月销售大幅下降。一方面，由于 2021 年拿地整体偏弱，市场面临供给不足压力；另一方面，居民对房价的负面预期造成需求持续疲软。  新开工大幅下降、施工增幅收窄，单月竣工转负：1-10 月，累计房屋施工面积 94.29亿 m2，同比增长 7.1%，增幅较 1-9 月收窄 0.8 个百分点。累计房屋新开工面积 16.67亿 m2，同比下降 7.7%，降幅环比扩大 3.2 个百分点；10 月单月新开工面积 1.38 亿 m2，同比下降 33.1%，跌幅环比扩大 19.6 个百分点。1-10 月累计房屋竣工面积 5.73 亿 m2，同比增长 16.3%，增速较 1-9 月缩小 7.1 个百分点。10 月单月房屋竣工面积 6277 万 m2，同比下降 20.6%，增速环比下降 21.6 个百分点。 年内拿地偏弱叠加房企对销售回款的悲观预期，10 月新开工降幅增至 30%以上。当月，居民中长期贷款同比多增，反映了开发贷和房贷的投放速度短期有所加快；但由于各地预售资金监管力度加强，同时销售持续下行，房企可用现金不足，拿地及开工意愿较低。  按揭边际放松，销售回款下降导致到位资金增速持续放缓：1-10 月全国房地产到位资金总量累计 16.66 万亿元，同比上涨 8.8%，增幅较 1-9 月下降 2.3 个百分点。10 月当月房地产开发到位资金 1.51 万亿元，同比下降 9.5%，降幅缩窄。其他资金中定金及预收款同比下降 12.1%，降幅环比扩大 3.1 个百分点；个人按揭贷款同比增长 1.0%，环比增速回正。 市场需求自 8 月以来加速下行，10 月单月销售额下滑超过 20%。到位资金结构中，定金及预售款加速下行而按揭单月增速回正，体现 10 月以来按揭投放加速，但需求持续下滑的市场现象。11 月，央行持续表态维护行业平稳发展，我们预计，按揭资金到位增速将边际改善，但受制于销售端整体加速下行，中长期改善幅度有限。  投资建议：我们认为，当前房地产行业环境正在经历去伪存真的良性竞争过程。虽然行业在供需双方面走弱的过程中面临增速下行压力，稳健经营的龙头房企反倒获得高质量补充土地资源的窗口期。建议关注地产板块四季度融资、边际改善叠加土地市场竞争格局优化的投资机会，推荐 A 股龙头房企保利发展、万科 A、新城控股，及 H 股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团的投资机会。  风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业月报 图表 1：统计局房地产 2021 年 10 月数据概览（亿元、万平方米、%） 来源：Wind、中泰证券研究 图表 2：累计开发投资额同比增速：% 图表 3：当月开发投资额及同比增速：亿元，% 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 2021累计值当月值近半年单月YoY10累计值YoY上月YoY%change当月值MoMYoY2021/092021/082021/072021/062021/052021/04房地产开发投资完成额124,934 7.2%8.8%-1.6%12,366 -14.8%-5.4%-3.5%0.3%1.4%5.9%9.8%13.7%房地产开发投资完成额:住宅94,327 9.3%10.9%-1.6%9,421 -13.8%-3.2%-1.6%2.2%4.3%7.2%11.1%16.0%本年购置土地面积15,824 -11.0%-8.5%-2.5%2,094 -30.1%-24.2%-2.2%-13.9%2.8%-18.3%-31.6%-15.4%本年土地成交价款11,410