房地产：市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 11 月 15 日 市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超 20% 核心观点： 1-10 月全国商品房销售面积与金额分别是 14.3 亿平米和14.7 万亿元，同比分别增长 7.3%和 11.8%，增速延续收窄的趋势。由于当前影响新房市场的核心因素没有消失，因此，短期内，预计单月同比将维持下行趋势。 从单月土地购置面积、新开工面积、施工面积和竣工面积表现来看，土地投资和开发建设两个阶段都处于降速阶段，因此房地产开发投资也保持一致，单月同比为负，并且降幅扩大至-5.4%。目前来看，房地产对于推动经济增长的作用在减弱。如果 11 月和 12 月单月房地产开发投资继续保持-5.4%的降幅，那么全年房地产开发投资增速将降至 5.0%。这意味着房地产开发投资将低于 2021 年 GDP 增长目标——6%以上。 1-10 月房地产开发企业到位资金合计 16.7 万亿，同比增长 8.8%，增速较 8 月末下降了 2.3 个百分点。从各项资金的占比情况来看，截止 2021 年 10 月，国内贷款和自筹资金占比分别较 2020 年下降 3.0 个百分点和 3.1 个百分点。定金及预收款的占比提高了 6.0 个百分点，个人按揭贷款占比提升 0.4个百分点。即用于房地产开发的资金中，筹资占比减弱，经营资金投入增加，这也意味着房地产行业的杠杆将相应降低。 相关研究： 《2021 年 10 月房地产行业月报：房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖（第 40 期）》 《2021年10月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第 48 期）：单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）》 联系人： 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016 微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、影响商品房成交的核心因素没有消失，预计单月同比将维持下行趋势 1-10 月全国商品房销售面积与金额分别是 14.3 亿平米和 14.7 万亿元，同比分别增长7.3%和 11.8%，增速延续收窄的趋势。其中，销售面积同比较 1-9 月收窄了 4.0 个百分点，销售金额同比增速较 1-9 月收窄 4.8 个百分点。10 月单月销售面积为 1.3 亿平米，同比下降 21.7%，销售金额为 1.2 万亿，同比下降 22.6%。7 月以来，商品房市场表现惨淡。单月商品房销售面积和销售金额同比均为负数，导致累计销售面积和销售金额增速不断收窄。 我们在往期的研究报告中，分析了当下市场低迷的三大原因，分别是：（1）热点城市打补丁类政策导致具有购房资格的家庭减少；（2）房地产贷款集中度管理政策下致使个人按揭贷款额度紧张，比如贷款周期延长，贷款难度加大等；（3）暴雷房企增加，导致居民担忧购房能否顺利交房，因此，观望情绪增强，不利于需求释放。 截至 11 月 15 日，以上影响商品房成交的三大核心因素并没有消失。首先，在房住不炒的总基调下，没有城市放松限购类政策，调控政策或是与前期持平，或者出台打补丁政策，整体调控仍然偏紧。其次，不仅房地产贷款集中度管理政策影响居民购房，热点城市出台的二手房价格指导也导致较多的改善型需求止步不前。例如二手房价格指导约束了房屋出售价格，部分居民选择观望，改善型需求延期。即使居民选择在此时出售房屋，但是二手房价格指导与贷款挂钩后，贷款额度紧张造成的放贷慢等也影响改善型需求的释放。最后，大型房企美元债违约，理财产品无法按时兑付等导致居民担心企业能否正常经营，房屋能否顺利交房，因此，也继续处于观望状态。 由于当前影响新房市场的核心因素没有消失，甚至有小幅恶化，因此，短期内，商品房市场的成交规模可能难以扭转趋势。此外，10 月商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大，分别达到了-21.7%和-22.6%，如果 11 月和 12 月单月同比和 10 月保持一致，那么全年商品房销售面积可能与 2020 年持平，销售金额将仅小幅增长。 图表：2020.02-2021.10 全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2020.02-2021.10 全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.03-2021.10 全国商品房单月销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、土地投资与开发建设速度减慢，累计房地产开发投资增速收窄至 7.2% 2.1 土地供应减少，房企投资意愿不足，单月土地购置面积下降 24.2% 1-10 月土地购置面积合计为 15824 万平米，同比下降 11.0%，单月新增加的土地购置面积为 2094 万平米，同比下降 24.2%。1-10 月累计土地成交价款为 11410 亿元，同比增长0.2%，单月土地成交价款为 2063 亿元，同比由 9 月的增长 21.2%变为下降 0.3%。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 促使单月土地购置面积和土地成交价款同比负增长，累计土地购置面积同比降幅扩大的因素主要有两点，一是核心城市第二轮集中供地集中在 9 月，剔除核心城市后，10 月土地供应大幅减少。二是房企资金较为紧张，并且对市场成交转好的预期偏低，因此投资意愿较低。根据亿翰智库的日常监测，10 月仅少数国央企和财务质量较好的民企有拿地动作。 图表：2020.02-2021.10 累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.10 累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%050001000015000200002500030000累计土地购置面积（万平米）同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海