房地产开发行业6月统计局数据点评：新开工和土地购置偏弱，竣工超预期单月同增67%

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2021 年 07 月 17 日 房地产开发 6 月统计局数据点评:新开工和土地购置偏弱，竣工超预期单月同增 67% 上半年累计投资额同增 15%，单月规模创同期新高。1-6 月份，全国房地产开发投资额 72179 亿元，同比增长 15%（两年 CAGR8.2%，下同），较前值降低 3.3pct；6 月单月投资额 17860.9 亿元，环比增长 26.9%，同比增长 5.9%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为 54244、2910 和 6054 亿元，同比分别为 17.0%、6.7%和 3.5%。 单月新开工降幅连续两月收窄，规模处于历史较高水平，累计新开工增速持续偏弱。1-6 月房企累计新开工 101288 万方，同比增长 3.8%（-2%），较前值降低 3.1pct；6 月单月新开工 26939.3 万方，环比增长 31.8%，同比降低 3.8%。由于上半年土地购置规模缩减影响短期可开工资源，房企累计新开工仅小幅增长，我们认为后续随着第二批集中供地推出，以及上半年拿地陆续开工，下半年新开工或将有所改善，全年预计延续低位增长。 单月竣工同比大幅增长 67%，带动累计同比增至 26%，交付大年到来。1-6 月房企累计竣工面积 36481 万方，同比增长 25.7%（6.1%），较前值增长 9.3pct；单月竣工面积为 8898.3 万方，环比增长 83.6%，同比增长 66.6%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为 26254、1245 和 3402 万方，同比分别为 27.0%、21.0%和 10.4%。我们认为竣工之所以超预期增长，一方面是由于房企希望通过加快竣工结转降低负债率；另一方面如我们中期策略报告中分析，2017-2020 年销售高峰对应 2021-2023 的结算高峰，且 2018 年开始期房占比提升，对应2021 年竣工增长，今年或将迎来竣工大年。 两集中下核心城市供地节奏滞后，上半年累计土地购置面积和成交价款分别下降 12%和 6%；6 月随着第一批集中供地落幕，单月土地市场明显改善，土地购置面积和成交价款环比均三位数增长。1-6 月累计土地购置面积 7021 万方，同降 11.8%（-6.5%）；6 月单月值为 2625.4 万平方米，环增 139.8%，同降 18.3%。1-6 月累计土地成交价款 3808 亿元，同降5.7%；6 月单月值 1877.3 亿，环增 158.0%，同增 16.8%。 低基数效应减弱累计销售增速逐月放缓，但单月销售规模再创同期新高。 1-6 月累计商品房销售面积 88635 万方，同增 27.7%（8.1%）；6 月单月值 22251.7 万方，环增 38.4%，同增 7.5%。累计商品房销售额 92931 万方，同增 38.9%（14.7%）；单月值为 22397.3 万方，环增 32.3%，同增8.6%。我们认为下半年随着各种调控收紧政策效果在市场体现以及房贷利率上调，市场热度会受到一定制约，加之基数抬升销售增速将继续回落。 房企累计到位资金维持两位数增长，国内贷款受到贷款集中度监管影响增速由正转负，定金及预收款和个人按揭贷款受销售增长带动同比增幅最大。 1-6 月房地产开发企业到位资金 102898 亿元，同比增长 23.5%。6月房企到位资金 21517.7 亿元，同比增长 4.0%。1-6 月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款累计值分别为 13465、42、30153、39625 和 16355 亿元，同比增速分别为-2.4%、-9.1%、11.9%、49.7%和 23.9%。 投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：央行宣布全面降准 0.5pct；西安建立二手住房成交参考价格机制》2021-07-12 2、《房地产开发：公募 REITs 新增保障性租赁住房行业，武汉完成首批集中供地》2021-07-04 3、《房地产开发：首批公募 REITs 上市首周表现平稳，LPR 连续 14 月保持不变》2021-06-27 -32%-16%0%16%32%2020-072020-112021-03房地产开发沪深300 2021 年 07 月 17 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、单月投资规模创新高，竣工超预期单月同增 67% ............................................................................................... 4 二、销售规模创同期新高，东部和中部累计销售额增速超 40% ................................................................................. 8 三、房企到位资金维持两位数增长，国内贷款增速由正转负 ..................................................................................... 10 四、投资建议 ....................................................................................................................................................... 12 风险提示 .............................................................................................................................................................. 12 图表目录 图表 1：累计房地产开发投资完成额及增速 ..............................................................................................................