房地产开发行业2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷 上海三批次土拍收官，成交 3 宗揽金 72 亿元：4 月 21 日，上海完成 2026年第三批次集中供地。本次共出让 3 宗纯住宅用地，起始总价 65.49 亿元，出让面积 10.12 万平方米。最终 3 宗地块全部成交，总出让金 72.09亿元，整体溢价率 9.9%。此次上海土拍呈现以下几大特点：1.结构性分化持续加剧。其中受市场关注度较高的徐汇长桥街道地块容积率仅 1.8，北临上海植物园、南距黄浦江约 500 米，历经 82 轮竞价后招商蛇口以 33 亿元、25%溢价率摘得，创下上海年内土拍最高溢价纪录，楼面价约 87150元/平方米；而普陀石泉社区地块及金山新城地块均以底价成交。2.当下真正在土地市场拿地的房企已相对确定，以国央企及少数龙头民企为主。本次上海土拍共 11 家企业参拍（含联合体），其中具备国央企背景企业 10家，民企仅 1 家（未实际斩获地块），国央企拿地金额占比高达 100%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后沪深 300 指数 1.84 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 20 名。 新房：本周30个城市新房成交面积为 180.1万平方米，环比提升 15.7%，同比提升 20.5%。其中样本一线城市的新房成交面积为 56.5 万方，环比+5.5%，同比+28.4%；样本二线城市为 88.8 万方，环比+15.5%，同比+31.4%；样本三线城市为 34.8 万方，环比+37.8%，同比-8.1%。从今年累计 16 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 2301.7 万方，同比-24.4%；一线城市为 689.8 万方，同比-11.4%；二线城市为 1141.9 万方，同比-19.8%；三线城市为 469.9 万方，同比-44.2%。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 271.8 万方，环比增长1.5%，同比增长 15.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为112.6 万方，环比-2.4%；样本二线城市为 119.9 万方，环比 4.6%；样本三线城市为 39.3 万方，环比 4.3%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（4.20-4.26）共发行房企信用债 15 只，环比减少 9 只；发行规模共计 98.40 亿元，环比减少 124.9 亿元，总偿还量 140.91 亿元，环比增加 35.02 亿元，净融资额为-42.51 亿元，环比减少 159.92 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策 beta，配置方向可选：（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-04-19 2、《房地产开发：C-REITs 周报—二级延续修复，各板块收涨》 2026-04-19 3、《房地产开发：C-REITs 周报—年报出炉，2025 年消费板块业绩韧性较强》 2026-04-12 -10%-2%6%14%22%30%2025-042025-082025-122026-04房地产开发沪深3002026 04 26年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.上海三批次土拍收官，成交 3 宗揽金 72 亿元 .......................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................10 5.本周政策回顾 ...................................................................