保利投顾研究院-2021年上半年广州房地产市场月报

2021年上半年广州房地产市场报告POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年7月保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：research@polyic.cn咨询服务领域投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究供应429万㎡成交635万㎡宗数75212宗建面714万㎡环比 -9%同比 60%总体处高位，但5月来持续下滑严限价下，供应不足，成交高位回落：热点区域供应不足，叠加房贷环境持续收紧，新房成交高位回落，二手成交下滑幅度更大。预判下半年总体成交量或受到约束，二手调整压力更大中心区及热点板块热度高，增城受外溢走量：中心四区及黄埔热度高，涨价明显；番禺万博热度高，其他主力流量盘走量；增城高位走量；南沙受新政影响外地客持续减少环比 -49%同比 +3%环比 -15%同比 + 80%宏观和政策环境目录 Contents0102商品房市场特征及趋势研判03客户地图基建、产业、房贷政策全市、分区新房/二手市场表现成交热度地图PART ONE客户地图客户成交热力图资料来源：保利投顾研究院整理；备注：环比数据为对比2020年下半年越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河90.6万㎡ ↓14%58003元/㎡花都72.4万㎡ ↓23%14382元/㎡白云63.9万 ↓1%31242元/㎡从化28.5万㎡ ↓32% 11749元/㎡增城96.5万㎡ ↓3%16527元/㎡黄埔36.3万㎡ ↓21%31531元/㎡番禺114.5万㎡ ↓2%26797元/㎡南沙40.8万㎡ ↓14%20115元/㎡荔湾37.2万㎡ ↓6%36201元/㎡越秀7.6万㎡ ↑1%50427元/㎡海珠83.6万㎡ ↓2%40556元/㎡图：分区二手房成交环比白云有多个新项目入市，番禺主力流量盘货量充足，海珠豪宅盘加推去化较好，三区环比仍有上涨。天河总体热度高，涨价明显。增城受到主城和莞深外溢拉动，加快走量。黄埔、南沙受人才落户和信贷收紧影响大，成交环比下滑3成，其中黄埔项目涨价较为明显。多数区域二手环比下滑，且二手房增值税免征及停贷将持续发酵。海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河18.1万㎡ ↓16%多盘推新，持续热销，涨价明显图：分区新建商品住宅成交环比花都61.2万㎡ ↓ 24%成交较去年下半年有明显下滑白云40.8万㎡ ↑8%白云湖、北部四镇多个新项目入市，去化较好增城153.1万㎡ ↓6%受到中心区和黄埔区、莞深外溢影响，总体量维持高位番禺76.7万㎡ ↑11%流量盘货量充足，热点板块热度维持南沙105.8万㎡ ↓30%信贷、人才政策收紧对市场影响显现荔湾34.1万㎡ ↓10%主力盘供应充足，成交平稳海珠20.2万㎡ ↑54%豪宅盘加推，去化较好黄埔96.9万㎡ ↓28%供应量持续不足，成交下行从化24.9万㎡ ↓28%市场低位，常规续销为主越秀≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20%≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20%客户成交热力图资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2020年上半年图：分区二手房成交同比2020年受到疫情冲击基数低，2021上半年新房同比均有3成以上的涨幅。二手方面，花都和从化成交同比下滑，其他各区同比均有上涨。越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河90.6万㎡ ↑105%58003元/㎡花都72.4万㎡ ↓17%14382元/㎡白云63.9万 ↑94%31242元/㎡从化28.5万㎡ ↓41%11749元/㎡增城96.5万㎡ ↑114%16527元/㎡黄埔36.3万㎡ ↑76%31531元/㎡番禺114.5万㎡ ↑62%26797元/㎡南沙40.8万㎡ ↑156%20115元/㎡荔湾37.2万㎡ ↑120%36201元/㎡越秀7.6万㎡ ↑119%50427元/㎡海珠83.6万㎡ ↑95%40556元/㎡海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河18.1万㎡ ↑34%多盘推新，持续热销，涨价明显图：分区新建商品住宅成交同比花都61.2万㎡ ↑52%成交较去年上半年提升明显白云40.8万㎡ ↑225%白云湖、北部四镇多个新项目入市，去化较好增城153.1万㎡ ↑47%受到中心区和黄埔区、莞深外溢影响，总体量维持高位番禺76.7万㎡ ↑132%流量盘货量充足，热点板块热度维持南沙105.8万㎡ ↑114%信贷、人才政策收紧对市场影响显现荔湾34.1万㎡ ↑46%主力盘供应充足，成交平稳海珠20.2万㎡ ↑210%豪宅盘加推，去化较好黄埔96.9万㎡ ↑94%成交较去年上半年提升明显从化24.9万㎡ ↑46%市场低位，常规续销为主越秀≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20%≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20%PART TWO宏观和政策环境01 宏观环境主要经济指标增长强劲，固投增速领先，房地产高景气延续34.80 23.80 32.70 -30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比图：广州累计GDP增速水平（%）资料来源：保利投顾研究院整理广州（全国）固投社零出口2020-1210.0（9）-3.5（5）14.1（18）2021-0249.8（-13）33.8（-13）53.5（155）2021-0338.0（0）31.7（34）45.3（31）2021-0436.2（-9）13.9（18）45.8（32）2021-0534.8（-20）23.8（12）43.5（28）34.10 21.10 -30-20-1001020304050图：房地产、规上工业增加值累计同比（%）房地产开发投资完成额:累计同比规模以上工业增加值:累计同比广州经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速19.5%，三驾马车动力强劲，远超全国水平。出口表现强劲，增速持续上行，固投增速大幅高于全国水平，社零表现稍弱；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑，工业生产保持较好的增长态势。广州常住人口总量1868万，位居全省第一，劳动年龄人口占比超七成第七次人口普查