2021年上半年广东区域楼市半年报

调控如期而至：核心价格锚锁定，外围区持续横盘——2021年广东区域市场半年报保利投顾研究院出品2021年7月前言2020年底，我们曾提出“价格锚重塑效应持续，外溢势能进一步积聚向周边迸发“。回首2021年上半年，市场走势基本验证我们的预判。站在“十四五”新起点，2021年以来，广东市场呈现出以下特征：•多地信贷全面收紧，对市场影响面较广；•核心调控力度大，价格锚上升动力减弱：广深在人才落户购房、限价、信贷投放等多维度收紧，价格继续上升动能不足；•外溢区市场势能现分化：外溢区并未进入“一荣俱荣”状态；•内生需求进一步聚焦：更关注核心优质资产配置；•地市预期高于楼市：广佛惠等城市高价地对楼市带动效果有限。站在2021年下半年新起点，核心及外溢市场将以稳字当先：•限价政策对市场运行具有“保温”效果；•信贷、人才购房等政策收紧，但优质土地出让、优质项目入市，限价并未“一刀切”，对市场预期将形成一定支撑；粤东西北普通三四线前期存量未明显消化，整体依然将呈现较长时期的横盘状态，但在优质配套资源集聚，城市规划聚焦发力情况下，部分板块、部分项目价值凸显，横盘下仍存分化。宏观形势及行业环境目录 Contents01市场环境分析02各区域后市研判03PART ONE宏观形势及行业环境(2)0246中国美国英国欧元区01 宏观形势—国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。资料来源：保利投顾研究院整理国家/区域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中国6.1-6.83.24.96.518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体GDP增速走势（%）3040506070图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国图：主要经济体CPI同比增速走势（%）最新当月CPI美国：5英国：2.1欧元区：2中国：1.3CPI涨幅显著国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产购买计划01 宏观形势—国内环境主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。资料来源：保利投顾研究院整理-70-50-30-101030502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）固定资产投资完成额社会消费品零售总额出口金额固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-201228上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显-40-30-20-10010203040502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资01 宏观形势—财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。资料来源：保利投顾研究院整理39.40%38.94%36.76%37.22%35%36%36%37%37%38%38%39%39%40%40%76000780008000082000840008600088000900009200094000960002018201920202021图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）一般公共预算支出全年预算占比02,0004,0006,0008,00010,00012,000图：地方政府新增专项债走势（亿元）2019年1-5月累计8600亿元2020年1-5月累计2.05万亿元2021年1-5月累计5726亿元发行进度40%发行进度57%发行进度16%01 宏观形势—货币金融环境M2增速及社融规模回升，货币面转向稳中偏松，但房地产信贷环境改善有限6月，社融规模及M2同比增速回升，6月M2增速降至8.6%，为近3月最高，7月，央行超预期全面降准，整体货币政策转向稳中偏松，与此同时，在此次货币政策调整前，监管层已对地产资金端进行了多项政策安排，预计地产信贷环境难以明显改善。预计下半年银行流动性将得到更多保障，在地方债发行提速后，整体经济发展的韧性增强。资料来源：保利投顾研究院整理0246810120100002000030000400005000060000图：社融规模及M2走势（亿元；%）社会融资规模:当月值社会融资规模:新增人民币贷款:当月值M2:同比图：降准下货币传导示意图禁止经营贷违规流入房地产严查购房首付资金来源央行银行及其他金融机构实体企业开发商居民端货币政策调节：降准释放资金“三道红线”限制负债规模和增速“两道红线”限制居民房贷占比房地产X降低综合融资成本支持实体经济点评：在房地产金融监管强压下，降准对房地产行业难言利好，对房地产信贷环境改善影响有限，但部分城市居民贷款紧张或有所缓解。总结全球经济恢复进程分化通胀下政策或将退出逐步宽松主要经济指标现回落但不改向好势头外围国内宏观经济环境货币政策转向稳中偏松货币金融政策+展望下半年：经济稳增长压力趋缓，货币政策稳中偏松环境下，下半年经济趋于