物业管理行业投资策略：万亿蓝海，穿越牛熊（香港）

行业研究 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 1 物业管理行业投资策略： 万亿蓝海，穿越牛熊 2021 年 1H 物管行业涨幅排名第一，穿越周期 2021 年上半年恒生指数冲高回落，小幅上涨 3.34%，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨 30.40%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一，延续2019 年、2020 年靓丽的表现。国信香港物管行业指数从 2018年 3 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日，获得 196.48%的涨幅，同期恒生指数涨幅为-8.76%,物业管理行业连续三年穿越牛熊周期，取得远超恒生指数的绝对与相对回报。 万亿级别市场风口，物管行业资本化浪潮持续加速推进 截至 2021 年 7 月 11 日，港股及 A 股市场总共有 49 家上市物企，其中港股 45 家、A 股 4 家，合计市值已达 10006 亿港元。我们预计 2021 年上市物管企业数量将超过 30 家再创纪录，行业上市公司总数将超过 70 家，物管行业资本化浪潮持续加速推进。 龙头公司市场份额将快速提升 当前物业管理行业极度分散，行业市场份额正处于快速向优质龙头企业集中的过程中，百强物业管理公司通过内生、外延增长所管理的建筑面积和物业数量逐年快速增加。根据中指研究院的资料，物业服务百强企业的平均总收入由 2016 年的 6.28亿元增至2020年的11.73亿元，年复合增长率为16.9%。2021-2023 年，我们预计百强企业在管面积及收入仍能维持 15%以上的复合增长率，优质的龙头公司仍将获得远高于行业平均增速的成长。 内生性增长优选“储备面积/在管面积”数值高的公司 对于以住宅业态为主的物业管理公司，“储备面积/在管面积”这个指标是衡量物管企业未来 2-4 年业绩内生性增长确定性的重要考量。统计显示，碧桂园服务（6098.HK）、绿城服 2021 年 07 月 13 日 行业 物业管理 投资评级 买入 物业管理行业股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《物业管理行业：年末估值切换，配置时点再现》 《物业管理行业投资策略：拥抱物业管理的黄金时代》 《物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期》 《物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时》 《物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -50%0%50%100%150%200%250%2018022820180404201805092018061320180718201808222018092620181031201812052019010920190213201903202019042420190529201907032019080720190911201910162019112020191225202001292020030420200408202005132020061720200722202008262020093020201104202012092021011320210217202103242021042820210602国信香港物管行业指数恒生指数 物业管理行业研究 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 2 务（2869.HK） 、正荣服务（6958.HK）、新城悦服务（1755.HK）、融创服务（1516.HK）、建业新生活（9983.HK）等物管企业“储备面积/在管面积”分别达 117.8%、116.0%、111.6%、101.0%、95.6%、87.0%，排名前列，表明这些公司在港股主要上市物业管理公司中，公司未来两年的业绩内生性增长的确定性、可预见性高。 投资建议 当前物业管理行业正处于快速发展的黄金发展期，行业上市公司市值已超万亿港元，且行业连续三年获得远超恒指的绝对与相对收益，穿越了牛熊周期。物管行业资本化浪潮正持续加速推进，我们预计 2021 年全年物管企业 IPO 数量将超过 30 家，再创纪录。未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势将愈发明显。我们维持行业“买入”的投资评级，建议关注碧桂园服务（6098.HK）、建业新生活（9983.HK）、新城悦服务(1755.HK)等个股。 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。 mNpMrPzQqRnNoRpMpQqMpOaQ9R7NtRoOpNmNlOrRoReRmNsN9PpPnNvPtQpNNZmMrN物业管理行业研究 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 3 正文部分 2021 年上半年物业管理板块涨幅排名第一 2021 年上半年恒生指数冲高回落，小幅上涨 3.34%，整体呈震荡走势，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨 30.40%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一，延续 2019 年、2020 年靓丽的表现。 我们统计的国信香港物管行业指数从 2018 年 3 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日，获得了 196.48%的涨幅，同期恒生指数涨幅为-8.76%,物业管理行业连续三年穿越牛熊周期，取得远超恒生指数的绝对与相对回报。其中滨江服务（3316.HK）、世贸服务(0873.HK)、中海物业(2669.HK)、和泓服务(6093.HK)、融创服务(1516.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、碧桂园服务(6098.HK)分别录得 140%、126%、107%、98%、69%、62%、60%的涨幅，大幅跑赢市场。 图 1 2021 年 1H 物业管理行业指数与恒生指数走势对比 图 2 2018 年 3 月至 2021 年 1H 国信香港物管行业指数上涨 196.48% 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源： wind，国信证券（香港）研究部 图 3 2021 年 1H 港股行业涨跌幅排名 图 4 2021 年 1H 物业管理行业个股涨跌幅排名 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源： wind，国信证券（香港）研究部 -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2021-01-012021-01-082021-01-152021-01-222021-01-292021-02-052021-02-122021-02-192021-0