房地产行业两集中供地专题：全面梳理首批集中供地城市的质量、规则、竞争格局

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_C ontacter] 本报告联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn [Table_Page] 行业专题研究|房地产 2021 年 7 月 12 日 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业两集中供地专题 全面梳理首批集中供地城市的质量、规则、竞争格局 [Table_Author] 分析师： 郭镇 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750604 021-38003642 guoz@gf.com.cn lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary] 核心观点：  两集中供应情况：全年供地小幅增长，近六成集中于下半年。根据各地规自局，21 年 22 城涉宅用地计划供应1.83 亿平，同比 20 年增长 4.6%，其中商品住宅（不含保障房）占 70%，增速约为 9.2%，预计全年 22 城供地量小幅增长。截至 6 月 30 日，22 个重点城市均已完成首批宅地供应，约占全年的三分之一，整体增速不高、首批供地量较小使得竞争加剧，预计二三批次供地高峰在 7 月、10 月，成交高峰大致对应 8 月、11 月。  土地市场回顾：非 22 城供给成交均下降，全国土地热度回落。根据中指院数据，21 年年初以来全国 600 城住宅用地市场呈现出价增量减、热度边际下行的趋势。21 年 1-6 月 22 城成交建面增长 9.8%，而非 22 城则同比下降 23.7%，主要由于供给下降，21年前 6 月 22城宅地供给建面同比增长 12.1%，非 22城同比下降 19.5%，受城市本身成交基本面下行、土地热度下降以及 22 城集中供地挤占资源影响，非 22 城供地意愿下降。随着二季度房企及居民端资金收紧、商品房成交热度下行，土地市场降温，随着房企融资性和经营性现金流的增速下降，行业进入“钱少地多”的环境，土地市场热度或进一步下降，竞争烈度下降或带来土地质量改善。  两集中首批成交情况：（1）竞争激烈，核心区供应占比提升，总体利润率偏低。根据各地规自局，两集中首批供地 942 宗，成交 889 宗，对应出让金 1.07 万亿元，成交建面 1.12 亿平，配建比例为 14.9%（其中 50%为保障房、37%为商业），扣除配建后楼面价为 11205 元/平。在多数城市限地价的情况下首批成交溢价率为14.9 %，较 20 年增长 1.0pct，扣除竞配建、全部配建面积后实际成交溢价率分别为 17.5%、16.7%。质量方面，22 城市首批两集中成交地块可售货值约为 1.83 万亿元，预计总成本毛利率为 15.5%，激烈竞争下利润率较低。（2）竞价方式影响利润率，京沪土拍新政稳定利润率效果明显。本轮集中供地竞价规则有三类：拼运气（限地价+摇号/一次出价）、拼实力（无限制或限地价+竞配建/竞政府权益）、勾地。三种出让规则下，“勾地”城市的名义溢价率最低，但实际溢价率三者相差不大，“拼能力”城市竞争仍最激烈，但是“勾地”暗含的配建要求也拉高了房企拿地的实际成本。利润率方面，“勾地城市”名义及实际利润率均最高，在限房价的情况下“拼实力”对房企利润率影响更为明显。本轮土拍中京沪新政（拼品质（北京）及拼资质（上海））都较好的维持土地利润率，若其他城市在第二轮供地中跟进调整规则，则后续土地供给利润水平有望改善。（3）南北成交冷热不均，核心区供给成交占比均提升。本轮供地长三角区域竞争最为激烈，配建比例最高（19.5%），总成本毛利率较低（12.3%），其他区域里西部、海西竞争同样激烈，而基本面温和的中部、环渤海等溢价率相对较低，利润率平稳。城市内部供地结构来看，21 年多数城市核心区供给、成交占比提升，推出、成交建面占比均提升 13pct 至 50%、52%，竞争热度较非核心区更高，利润率更低，但也相差不远。  企业拿地分析：（1）上市房企积极参与，Top10 拿地出让金占比近 25%。根据各地规自局，上市房企拿地金额占比 70%，按照 20 年销售规模排名划分，Top 100 房企拿地出让金占比达到 62%，其中 Top 10 房企占比接近整体成交的四分之一，首轮供地中拿地最多的仍是头部绿档/黄档房企。利润率方面，头部房企平均总成本毛利率为 14.3%，略低于行业平均。多数房企拿地利润率落在企业基本维持在【10%，20%】这一区间，拿地金额越多，越接近行业平均水平。（2）全国型及地方型房企策略分化，头部房企竞配建优势更强。头部房企落子较为广泛，地方性房企更专注单一核心城市获取资源，两类房企城市中投资都更集中于核心区，占比超60%，显著本轮供地平均水平（49%）。配建方面，头部房企对竞配建的竞争能力及意愿均高于其他房企，Top30 房企竞配建面积占成交总面积、总配建面积比例分别为 2.9%、21.4%，高于行业的 2.2%、14.9%。  风险提示。首轮已供给地块存在房企新进合作或退出，土地市场竞配建比例提升，市场利润空间继续下行。 [Table_Report] 相关研究： 房地产行业 2021 年中期策略:道在日新，与时偕行 2021-06-16 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 万科 A 000002.SZ 人民币 24.06 2021/06/04 买入 40.42 3.87 4.18 6.21 5.75 4.50 4.10 16.6% 15.2% 保利地产 600048.SH 人民币 12.18 2021/05/13 买入 20.90 2.55 2.76 4.77 4.41 2.84 1.51 16.3% 15.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.29 2021/03/28 买入 17.41 1.66 1.77 6.81 6.37 5.70 6.00 10.8% 10.3% 新城控股 601155.SH 人民币 40.68 2021/06/04 买入 59.13 8.49 9.29 4.79 4.38 4.87 3.97 27.8% 23.3% 金地集团 600383.SH 人民币 10.07 2021/05/06 买入 16.83 2.40 2.66 4.19 3.78 8.