房地产行业1~6月运行数据点评：竣工潮得以验证

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 竣工潮得以验证 房地产行业 1-6 月运行数据点评｜2021.7.16 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业联席 首席分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 在开发企业三道红线、热点城市土地集中供应、银行房地产贷款集中度管理等调控政策作用下，房地产宏观数据明显分化。我们预判 2021 年下半年，房地产销售增速将持续回落，竣工面积的增长则值得期待。 ▍新开工继续回落，销售增速持续下行，竣工增速表现亮眼。2021 年上半年房地产开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售金额较 2016 年同期复合增速为 9.13%、5.45%、5.49%、-1.60%和 13.80%，较 2019 年同期复合增速为 8.24%、6.34%、-2.02%、6.07%和 14.65%。在开发企业三道红线、热点城市土地集中供应、银行房地产贷款集中度管理等调控政策作用下，房地产宏观数据明显分化。最值得注意的是竣工大幅回补，单月同比增速达到 66.54%，相对 2019 年复合增速亦达到 24.73%。 ▍销售下半年或进一步回落。2021 年上半年商品房销售面积 88,635 万平米，同比增长27.71%，两年平均增长 8.15%。商品房销售额 92,931 亿元，增长 38.92%，两年平均增长 14.65%。增速较前 5 月均出现回落。我们认为，下半年按揭偏紧的局面可能很难改善，销售增速有望持续回落。当然销售的降温，也会带来土地市场竞争和房地产调控预期的降温。 ▍竣工大幅回补，下半年增速值得期待。1-6 月，房屋新开工面积 101,288 万平米，同比增长 3.85%，相对 2019 年复合下降 2.02%。房屋竣工面积 36,481 万平米，同比增长25.67%，相对 2019 年复合增长 6.07%， 6 月单月竣工同比增速为 66.54%，且 2019年来复合增速为 24.73%。我们认为，竣工增长较高，原因有二：1）新开工与竣工剪刀差的回补；2）企业层面在半年度节点赶竣工，追求中报杠杆率指标改善。我们相信这两个原因在下半年还会存在，我们也看好下半年竣工表现。 ▍土地市场变现平平。1-6 月，土地购置面积 7,021 万平米，同比降幅-11.8%；土地成交价款 3,803 亿元，下降 5.7%。土地市场表现低于预期，原因有二：1）热点城市土地市场集中供应，对降温土地市场的作用不及预期，销售热度较高，推动溢价率依然保持在较高水平；2）企业信用风险暴露的压力增加，新获取土地的盈利能力不足，拿地信心普遍不足。房地产企业融资环境恶化，净融资额持续为负，事实上进入了去杠杆状态。我们相信随着后续的持续集中供应，土地市场预期有望重回稳定。 ▍风险因素：企业盈利能力持续下降的风险；部分城市房地产调控超预期的风险。 ▍重视开发企业可持续的成长能力。开发行业的基本面表现稳健，核心指标持续向好。我们判断销售增速会在下半年向下，但是全年看还是有望实现正增长。企业的销售回款为杠杆率改善、新业务培育提供了基础。我们看好开发主业稳健、财务结构健康、资金成本较低、新业务蓬勃发展的开发企业。我们推荐龙湖集团、万科 A（万科企业）、碧桂园、金地集团、保利地产、华润置地和世茂集团。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 股价 EPS（元） PE （交易币种） （元） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 23.52 23.52 3.57 3.78 4.06 4.42 6.6 6.2 5.8 5.3 万科企业 买入 23.10 19.28 3.57 3.78 4.06 4.42 5.4 5.1 4.7 4.4 招商蛇口 买入 11.07 11.07 1.55 1.79 1.95 2.14 7.2 6.2 5.7 5.2 保利地产 买入 11.80 11.80 2.42 2.72 3.22 3.50 4.9 4.3 3.7 3.4 金地集团 买入 9.86 9.86 2.30 2.64 3.00 3.25 4.3 3.7 3.3 3.0 龙湖集团 买入 42.10 35.13 3.08 3.71 4.27 4.94 11.4 9.5 8.2 7.1 世茂集团 买入 18.40 15.35 3.47 3.88 4.34 4.94 4.4 4.0 3.5 3.1 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业 1-6 月运行数据点评｜2021.7.16 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 世茂股份 买入 3.96 3.96 0.41 0.69 0.86 1.12 9.6 5.7 4.6 3.5 旭辉控股集团 买入 5.89 4.92 0.97 1.10 1.26 1.43 5.1 4.5 3.9 3.4 融创中国 买入 25.25 21.07 6.47 7.04 7.89 8.04 3.3 3.0 2.7 2.6 碧桂园 买入 8.38 6.99 1.59 1.84 2.25 2.72 4.4 3.8 3.1 2.6 华润置地 买入 31.90 26.62 3.38 3.87 4.41 4.97 7.9 6.9 6.0 5.4 金科股份 买入 5.01 5.01 1.32 1.50 1.65 1.87 3.8 3.3 3.0 2.7 新城控股 买入 38.48 38.48 6.75 7.85 8.88 9.81 5.7 4.9 4.3 3.9 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 7 月 15 日收盘价 mNsRrPwPoPoOtMmPqPtPpObR8QbRsQmMmOnMiNpPsNfQpOoRbRoOpPMYtRqOxNmRtM 房地产行业 1-6 月运行数据点评｜2021.7.16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 销售高位趋稳，下半年将进一步降温 ................................................................................ 1 新开工回落，三道红线促进竣工超预期回补 ..................................................................... 3 土地市场表现低于预期，预计下半年拿地机会出现 .......................................................... 4 风险因素................