房地产行业2021年中期策略：道在日新，与时偕行

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 46 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2021 年中期策略 道在日新，与时偕行 [Table_Summary] 核心观点：  基本面回顾与展望：预计全年投资+10.7%，销售面积+2.9%。销售方面，年初市场热度较高，区域上东强西弱，一二线涨价，三四线走量。下半年，随着流动性收紧和货币供应量的下降，成交及投资端都面临增速下行压力，开竣工在地产周期平滑后，将逐步向销售水平靠近，弹性趋势将逐步收敛。预计 21 年全年销售面积、金额增速分别为+2.9%、+11.0%，行业投资+10.7%，开工及竣工增速分别为+2.2%、+6.8%。  两集中：总量略增，供应节奏加剧竞争，绿档企业优势明显。首批 20城成交建面 9545 万方（占 20 年 28%），出让金 9015 亿元（占 20 年39%）。按照 3 批次供地测算，预计 22 城全年出让金 3 万亿，增长12%，但上半年供地计划仅完成 1/3。质量方面，整体配建比例 14.6%，溢价率 15.8%，全成本口径毛利率 29.1%。扣除自持部分成本的结算毛利率为 14.8%。竞争激烈程度较高，但有明显的冷热分化，华东核心资产遭遇大量资金追捧，而非热点城市则具备较好的利润率。出让规则方面，勾地毛利率最高（29.5%），拼运气（限地价+摇号/一次出价）次之，拼实力（限地价+竞配建）最激烈（利润率极低的城市都是竞配建拍出来的）。北京“竞品质”规则或将在第二轮得到推广。从拿地企业来看，除融创外，拿地较多的均为老牌绿档企业，红档和民营地产公司支出谨慎，本地房企依然具备稳定竞争力。  供给侧改革：供给端政策加剧融资市场格局大幅变化。上半年地产行业端融资明显收紧，各渠道融资规模 21Q1 下降 1%，行业有息负债余额下降 2%。三道红线及贷款集中管理背景下，房企供给侧核心融资能力，体现出极大的差异。低融资成本（<5%）的绿档企业前 5 月发债规模增长 9%，中、高融资成本的企业同比下降 11%、40%，高融资成本的企业融资上行 26bp，且 21 下半年到期压力更大（6-12 月月均到期/1-5 月月均发行，低、中、高成本房企分别为 50%、109%、124%）。前 5 月红橙黄绿四档拿地力度分别为 19%、23%、35%、43%从供给端向销售端的传导体现的更加明显。且通过研究利润集中度发现，只有头部公司的利润（新增资本规模）集中度是在提升的，中型企业增收不增利，也会导致实际投资能力的增长受限。  板块投资方面，供给侧改革整体有效，非上市中小民企压力较大，上市房企中，头部绿档房企在融资、投资方面具备绝对优势。行业格局加速改善。结合地产行业处于历史底部估值水平估值，相对 21 年平均动态PE 仅 5.3x，推荐具备管理红利的企业。  风险提示。未来基本面表现不及预期；融资环境进一步收紧；供地不足配建比例提升导致行业利润空间下行；行业出清带来情绪扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2021-06-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-60750604 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-60750620 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 21 年第22 周周报:高能级城市去化稳定，三四线市场降温 2021-06-06 房地产行业 2021 年 4 月行业月报:市场热度边际下行，集中供地竞争激烈 2021-05-30 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -7%4%15%25%36%47%06/2008/2010/2012/2002/2104/21房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 46 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 万科 A 000002.SZ 人民币 24.76 2021/06/04 买入 40.42 3.87 4.18 6.39 5.92 4.50 4.10 16.6% 15.2% 保利地产 600048.SH 人民币 12.68 2021/05/13 买入 20.90 2.55 2.76 4.97 4.59 2.84 1.51 16.3% 15.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.96 2021/03/28 买入 17.41 1.66 1.77 6.61 6.19 5.70 6.00 10.8% 10.3% 新城控股 601155.SH 人民币 43.75 2021/06/04 买入 59.13 8.49 9.29 5.15 4.71 4.87 3.97 27.8% 23.3% 金地集团 600383.SH 人民币 10.45 2021/05/06 买入 16.83 2.40 2.66 4.35 3.92 8.80 8.00 16.0% 15.0% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 5.92 2020/10/28 买入 13.93 2.34 2.42 2.53 2.45 1.62 0.64 16.8% 14.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 5.46 2021/04/06 买入 11.38 1.52 1.70 3.60 3.21 6.80 5.30 19.0% 17.6% 中南建设 000961.SZ 人民币 6.07 2021/05/13 买入 10.15 2.03 2.20 2.99 2.76 6.80 5.90 22.0% 19.3% 阳光城 000671.SZ 人民币 5.12 2021/04/20 买入 9.79 1.40 1.52 3.66 3.37 7.60 8.20 16.1% 14.9% 中国国贸 600007.SH 人民币 17.57 2021/03/31 买入 21.47 0.97 1.17 18.10 15.01 5.00 4.50