房地产行业：销售保持高增，土地新开工持续低迷

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业月报 2021 年 06 月 18 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -10.33%-1.02%8.29%17.60%26.92%36.23%2020/62020/92020/122021/3房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《物业年报综述：地产后周期明珠，气候渐入佳境》2021.06.11 《投资销售增幅回落，土地新开工仍未放大》2021.05.20 《2021 年 AH 地产股股息率与估值分析》2021.05.23 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 销售保持高增，土地新开工持续低迷 [Table_Summary] 投资要点：  5 月数据关注点： 5 月房地产开发投资同比增长 9.8%，增幅收窄 3.8 个百分点，同比 2019 年增加 18.7%。开发投资的高增长主要拉动因素为：1）施工面积增速保持高位，2）原材料价格上升带动建安成本上升。5 月土地购臵面积同比下滑 31.6%，跌幅扩大 16.2 个百分点，同比 2019 年下滑 31.0%。5 月新开工同比下滑 6.1%，同比 2019 年下滑 3.7%。年初以来土地购臵和新开工一直偏弱，我们认为主要是三道红线、各地政策持续收紧、房企降负债导致。我们认为当前的土地成交面积下行仍会对后期供应产生负面影响。  5 月房企开发资金同比增长 14.0%，增幅收窄 5.7 个百分点，同比 2019 年增长25.4%。其中个人按揭贷款同比增速出现显著回落，自筹资金同比增速低位徘徊。我们认为与近期管控经营贷、银行房贷余额管控、市场利率有所抬头相关。我们预计 2H 房企开发资金增幅或进一步收窄。  我们在《房地产行业 2021 年展望：经济复苏保障前行，政策促进产能优化》中预测 2021 年全国销售面积同比增速约为 0%，波动范围-1%-2%、销售金额同比增速 5%，波动范围 0-7%。房地产开发投资增速方面，我们认为土地购臵费和新开工面积增速会进一步回落，竣工增速持续提升，施工面积增速相应收窄。我们预计 2021 年房地产开发投资增速在中性情形下平稳回落至 5%，波动范围为 4%-6%。当前市场走向中施工增速持续高于我们预期，或导致年底房地产投资增速高于预期。我们暂时维持此前预测，认为全年销售将继续创历史新高。2021 年将是蓝筹房企继续保持和拉大优势，行业集中度继续提升的一年。  1-5 月房地产投资累计同比上升 18.3%，增幅回落 3.3 个百分点。2021 年 1-5月全国房地产累计开发投资为 54318 亿元，同比 2019 年增长 17.9%，同比 2020年增长 18.3%，增速较 1-4 月回落 3.3 个百分点。2021 年 5 月单月全国房地产开发投资为 14078 亿元，同比 2019 年增长 18.7%，同比 2020 年增长 9.8%，增速较 4 月回落 3.8 个百分点。  1-5 月商品房销售金额同比高增 52.4%，低基数效应逐步消退增速回落。2021年 1-5 月商品房销售额为 7.1 万亿元，累计同比 2020 年上升 52.4%，增幅环比收窄 15.8 个百分点；累计同比 2019 年上升 36.2%。5 月商品房销售金额 1.7亿元，同比 2020 年增长 17.5%，增速收窄 15.0 个百分点；同比 2019 年增长34.0%。  房企到位资金增幅收窄，自筹资金和个人按揭贷款增速显著放缓。2021 年 1-5月全国房地产资金来源总量达到 8.1 万亿元，累计同比上涨 29.9%，增幅收窄5.3 个百分点，同比 2019 年上涨 22.03%。5 月单月房地产开发资金 1.8 万亿元，同比增长 14.0%，增幅收窄 5.7 个百分点，同比 2019 年增长 25.4%。  投资建议：维持“优于大市”评级。对应房地产板块投资选择上，我们持续看好并推荐主要布局在都市圈重点城市的房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，龙头房企在拿地、融资和销售方面优势依然存在，行业集中度提升可能进一步提速。我们建议关注的房企包括：A 股万科A、保利地产、金地集团、新城控股；H 股碧桂园、龙湖集团、融创中国、华润臵地、中国海外发展、旭辉控股集团、龙光集团等。  物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余，H 股碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、中海物业、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、卓越商企服务。风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 销售同比增速回落，土地购臵持续低迷..................................................................... 5 2. 行业 2021 年 1-5 月投资情况 .................................................................................... 5 2.1 房地产投资累计同比上升 18.3%，增速回落 ................................................... 5 2.2 房屋施工面积累计同比增长 10.1%，增速小幅收窄 ........................................ 6 3. 房地产累计销售面积同比上涨 36.3% ........................................................................ 7 4. 1-5 月房地产资金来源总量累计同比上涨 35.2% ....................................................... 9 5. 投资建议 .................................................................................................................. 10 6. 风险提示 ...............................