固定收益专题：土储视角下有哪些房企值得投资？

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2021 年 05 月 26 日 固定收益专题 土储视角下有哪些房企值得投资？ 2021 年 2 月末，新的土地新政发出，即对 22 个重点城市实施“两集中”供地模式，新政一出引起了市场很大反应。一方面土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争，另一方面大房企更具优势。土储是房企重要的资产储备。土储本身具有一定的价值，且随时间、所处地区的不同表现出较大的差异；此外，当土储转化为可售楼盘时，其价值会得到进一步的释放。当前房企的土地储备是未来利润的重要来源。那么，从房企当前的土地储备视角来看，有哪些房企的债券值得投资呢？ 首批集中供地竞拍城市出现分化，央企、国企与区域深耕型房企表现积极。集中供地政策下，首批已完成集中供地的城市存在分化，北京、杭州成交金额均在 1000 亿元以上，北京、厦门的土地平均成交价格均在 3 万元以上，长春的成交均价最低。央企如华润置地、招商蛇口，国企如首开股份拿地表现积极，深耕区域的房企如融信与滨江也表现良好；房企合作拿地较为普遍，北京、深圳、广州三地房企合作拿地比例较高。但较多的头部房企，如恒大、碧桂园、中海地产等拿地逊色，或尚未适应集中供地政策。 我们根据第一财经“新一线城市研究所”发布的《2020 年城市商业魅力排行榜》中的一线城市、新一线城市和二线城市作为重点城市，通过土地供应和房屋交易情况及两者综合来分析重点城市的景气度。考虑到疫情的影响和今年集中供地模式的变化，且目前房企土储主要以 2020 年下半年取得的为主，因此，我们选择以 2020 年下半年重点城市的景气度以及当年房企拿地情况对房企投资价值进行分析。 高能级城市住宅土地成交与楼市表现呈现分化，城市楼市景气度更高。2020 年下半年，一线城市住宅土地成交整体较少，但楼市成交量普遍较高。新一线城市中，重庆、武汉、长沙等城市土地成交面积较大，武汉、重庆、成都等在楼市成交方面表现较好。二线城市中，徐州、长春、昆明等土地成交面积较多，而惠州、宁波在楼市成交表现更好。通过综合指标打分，广州、上海、厦门、杭州、深圳、南京、宁波 7 市景气度较高。从地理分布来看，高景气度城市主要分布于长三角和珠三角地区。 华东、华南地区及新一线、一线城市成房企布局焦点，新增土储质量更高。Top50 房企 2020 年重点布局华东和华南地区，滨江集团、仁恒置地新增土地储备均处于华东地区，龙光集团、佳兆业等在华南地区新增土储占比达到 50%以上。新一线城市和二线城市成为房企关注焦点，融创中国、招商蛇口、龙湖集团等在新一线的城市新增土储占比均在 50%以上，祥生集团、新力集团等在二线城市新增土储占比也均在 50%以上。结合城市景气度对房企土储质量进行打分，得分较高的房企有滨江集团、时代中国、仁恒置地、华发股份、首开股份、越秀地产、招商蛇口、新希望地产。 新增土储质量蕴含投资机会。对新增土储质量得分在 6 分以上且有境内存续债的房企进行分析，建议关注所有存续债平均估值在 4%以上的房企作为投资对象：滨江集团、华发股份、新希望地产。其中，滨江集团存续债券余额 125.28 亿，平均估值 4.15%；华发股份存续债券余额 338.46 亿，平均估值 4.76%；新希望地产存量债券余额 48.44 亿，平均估值 4.20%。 风险提示：房地产行业政策超预期变化、融资收紧以及统计口径误差。 作者 分析师 杨业伟 执业证书编号：S0680520050001 邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理 李清荷 邮箱：liqinghe@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：大涨之后债市如何走？》2021-05-23 2、《固定收益定期：20210523-国盛固收经济与债市手册》2021-05-23 3、《固定收益专题：城投“抱团”的前景》2021-05-23 4、《固定收益专题：如何做减法？——转债排雷指南》2021-05-21 5、《固定收益点评：弱内需宽货币，债市短期继续震荡》2021-05-17 2021 年 05 月 26 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1 集中供地中的城市与房企表现 .............................................................................................................................. 4 1.1 土地供应月份集中，首批供应竞拍城市出现分化 ......................................................................................... 4 1.2 央企、国企与区域深耕型房企表现积极，合作拿地缓解资金压力 .................................................................. 5 1.3 政策对房企的影响 ..................................................................................................................................... 7 2 重点城市楼市景气度评估 ..................................................................................................................................... 7 2.1 期间重点城市住宅土地成交情况 ................................................................................................................. 8 2.2 期间重点城市楼市交易情况 ....................................................................................................................... 9 2.3 重点城市楼市景气度打分 .......................................................................................................................... 10 3 2020 年 Top50 房企新增土储布局情况 ................................................................................................................. 12 3.1