固定收益专题：当“监管收紧”遇上“资产荒”，地产ABS怎么看？

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 17 [Table_Page] 固定收益|专题报告 2021 年 5 月 24 日 证券研究报告 [Table_Title] 固定收益专题 当“监管收紧”遇上“资产荒”，地产 ABS 怎么看？ [Table_Summary] 报告摘要：  据 21 世纪经济报道，监管收紧地产供应链“非标”融资。据 21 世纪经济报道，近期基金业协会对基金子公司房地产供应链类产品的备案叫停，虽然整体影响可控，但仍然指向房地产融资趋紧。  “监管收紧”遇上“资产荒”，存量优质地产 ABS 仍值得挖掘。本次收紧虽未指向标类地产 ABS，但 2021 年以来标类房地产 ABS 发行规模亦在持续收缩，4 月份 ABS 净融资由负转正，仅为-5.54 亿元。与此同时，在“优质资产荒”的背景下，有一定溢价的房地产 ABS 成为机构青睐的对象，2020 年以来发行溢价持续压缩。展望未来，当“监管收紧”遇上“资产荒”，新发行收缩下，存量优质地产 ABS 仍值得挖掘。  房地产 ABS 存量概览。基于基础资产的不同，房地产 ABS 可以主要分为供应链 ABS、购房尾款 ABS、物业费 ABS、CMBS 和类 REITs。截至 4 月 30 日，房地产 ABS 存量规模接近万亿，其中 CMBS 规模占比最高，供应链 ABS 发行只数最多。排除 CMBS 与类 REITs 期限影响后，到期年份集中于 2021 年与 2022 年。分主体看，万科 ABS 存量规模最高，达到 850 亿元。  房地产 ABS 增信条款分析。增信措施是 ABS 信用提升与保障的关键因素。内部增信中，较高的超额现金流覆盖倍数与信用触发机制效力较强；外部增信中，若原始权益人及其母公司信用状况不佳，则抵押/质押担保增信效果相对较好。  当前房企 ABS 择券遵循两条原则。首要原则仍然是对房企自身信用基本面的分析，大型国有房企较为稳健，大型民营房企 ABS 若有增信措施信用风险也相对较低，可以作为房企 ABS 遴选的对象。此外，在保证安全性的前提下，应当选取尚有一定利差空间的 ABS 进行博弈。具体来看，国有房企中建发房产、金茂、金融街、万科、远洋、首创置业等利差在 80bp 以上具有配置价值，民营房企中碧桂园有增信措施保护的品种，建议关注。  核心假设风险。房地产 ABS 监管趋严风险，弱资质房企 ABS 违约风险隔离不彻底，ABS 信息披露不完全风险。 [Table_Author] 分析师： 刘郁 SAC 执证号：S0260520010001 SFC CE No. BPM217 021-38003556 shliuyu@gf.com.cn 分析师： 范卓宇 SAC 执证号：S0260521020001 fanzhuoyu@gf.com.cn 请注意，范卓宇并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 2021 转债行业梳理之六:地产后周期领域转债大盘点 2021-05-23 城投解惑系列之十五:从城投发债用途看区县红黄绿分档 2021-05-21 固收量化策略之三:利率预测，历史致敬未来 2021-05-20 [Table_Contacts] 谢添元 -1492171032 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 17 [Table_PageText] 固定收益|专题报告 目录索引 一、监管收紧地产供应链“非标”融资 ................................................................................... 4 二、当“监管收紧”遇上“资产荒” ........................................................................................... 5 （一）标类房企 ABS 发行规模持续收缩 .................................................................... 5 （二）“优质资产荒”下地产供应链 ABS 品种利差已不断压缩 .................................... 6 三、房地产 ABS 存量概览 .................................................................................................. 7 （一）房地产 ABS 的五个类别 .................................................................................. 7 （二）房地产 ABS 存量接近万亿 ............................................................................... 9 四、房地产 ABS 增信条款 ................................................................................................ 10 （一）主要增信措施 ................................................................................................. 11 （二）增信措施效果 ................................................................................................. 11 五、房地产 ABS 择券思路 ................................................................................................ 12 六、风险提示 .................................................................................................................... 15 谢添元 oPpMrPyRrQpPtMtQsNrNoP7NbP7NmOpPsQoPeRnNsPkPmOmR7NnPtQwMnQoONZsQoP 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 17 [Table_PageText] 固定收益|