房地产行业2021年3月公司月报：核心区市场维持热度，板块估值下行

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 41 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2021 年 3 月公司月报 核心区市场维持热度，板块估值下行 [Table_Summary] 核心观点：  房企销售：核心区维持成交热度，单月表现分化加剧。根据克而瑞数据，21 年 3 月百强房企同比 20 年、19 年同期分别增长 59.2%、31.8%，增速环比回落，但绝对规模环比 1-2 月月均大幅上升，市场成交热度延续。1-3 月百强房企、重点跟踪房企销售金额较 19 年同期则分别增长 45.7%、46.1%，同期全国市场销售金额同比 19 年同期增长 41.9%，一季度实现了开门红，头部房企始终保持领先优势。未来增速方面，样本房企 21 年全年销售目标增速中枢为 10.3%，较 20 年的目标增速8.5%有所上行，但低于 19 年的增速水平（13.4%）。  房企拿地“两集中”下一二线占比下行，核心区部分地块利润率偏低。根据房企经营公告，13 家主流房企拿地金额 779 亿元，同比增长 8%，环比上升 6%，拿地面积 1370 万方，同比增长 13%，环比增长 49%，其中一二线城市受供给下降占比下降。拿地力度方面，3 月 13 家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为 21%，环比下降 11pct，其中力度最高为新城、中海，金额口径分别为 46%、34%，首开、阳光城则未拿地或仅新增一宗土地，房企对于后续核心城市供地有所蓄力。拿地质量方面，3 月重点跟踪房企静态拿地毛利率为 24%，环比下降 2pct，年初东部城市土地热度提升明显，土地利润率有所下降。  房企融资：境内融资单月规模回升，融资成本维持稳定。3 月 A 股房企债权融资规模 823 亿元，同比增长 2%，1-3 月 A 股房企融资 1937亿元，同比增长 12%，融资规模及增速在 2 月短暂回落后再次趋稳。融资渠道来看，1-3 月信用债、非标、其他债权融资、海外债融资占比分别为 55%、26%、15%、3%，其中信用债占比提升，另三类融资占比均不同程度下降。融资成本方面，3 月房企境内债权平均融资成本为4.5%，环比基本持平，年初以来融资成本边际小幅波动，较 18 年高点（6.3%）仍有较大空间。  房企估值及投资建议：板块估值创新低，房企股价涨跌分化。本月申万房地产板块指数绝对收益为-0.1%，相对收益为+4.2%，恒生地产类指数绝对收益为+4.0%，相对收益为+4.2%。板块位置来看， 21 年初以来龙头房企切换估值对应的业绩锚，估值继续探底，4 月 23 日动态 PE为 5.15x，创历史新低，具备较大修复空间。当前地产股估值仍处于较低位置，分红稳定，当前市值对应 20 年分红的平均股息率 5.1%，持续高于十年期国债收益率，而由于地产公司当期业绩主要由 2-3 年前销售规模锁定，未来业绩成长性确定性较强，投资回报率稳定可观  风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2021-04-29 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 2021 年 3 月行业月报:市场热度边际微降，需求端韧性总体延续 2021-04-20 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -8%4%15%27%39%50%04/2006/2008/2010/2012/2002/21房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 41 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.68 2021/04/07 买入 40.42 3.57 3.87 7.75 7.15 5.20 4.50 18.5% 16.6% 保利地产 600048.SH 人民币 14.13 2021/04/21 买入 20.90 2.42 2.55 5.84 5.54 4.42 2.84 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.71 2021/03/28 买入 17.41 1.55 1.66 7.57 7.06 7.00 5.70 12.1% 10.8% 新城控股 601155.SH 人民币 45.37 2021/03/29 买入 59.13 6.75 8.49 6.72 5.34 5.43 4.87 30.2% 27.8% 金地集团 600383.SH 人民币 12.22 2021/04/20 买入 16.83 2.30 2.40 5.31 5.09 7.40 8.80 18.0% 16.0% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.16 2020/10/28 买入 13.93 1.73 2.34 3.57 2.63 2.91 1.62 18.9% 16.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 6.93 2021/04/06 买入 11.38 1.32 1.52 5.26 4.56 8.30 6.80 19.0% 19.0% 中南建设 000961.SZ 人民币 7.33 2021/01/13 买入 11.49 1.85 2.51 3.96 2.95 3.60 2.00 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 5.85 2021/04/20 买入 9.79 1.26 1.40 4.64 4.18 9.20 7.60 17.0% 16.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 4.06 2021/02/26 买入 6.94 1.09 1.25 3.73 3.24 4.88 3.83 17.8% 18