广发宏观：“旧改”与产业链脉络

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 15 [Table_Page] 宏观经济研究报告 2020 年 5 月 12 日 证券研究报告 [Table_C ontacter] 本报告联系人： [Table_Title] 广发宏观 “旧改”与产业链脉络 [Table_Author] 分析师： 盛旭 SAC 执证号：S0260518050001 SFC CE.no: BOF257 021-60750604 shengxu@gf.com.cn [Table_Summary] 报告摘要：  4 月 17 日政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是“实施老旧小区改造”。 我们简单梳理一下旧改的政策脉络。2015 年，政策首提旧改，中央城市工作会议提出“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”。2017 年，旧改进入试点期，住建部在广州、韶关、柳州、秦皇岛等 15 个城市率先开展旧改试点。2019 年，旧改开始在全国范围内加速推进，年中政治局会议指出要实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。今年 4 月国务院常务会议指出，继续推进各地改造城镇老旧小区 3.9 万个。 4 月 17 日政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是实施老旧小区改造。4 月 17 日政治局会议强调，“要积极扩大国内需求。要释放消费潜力，做好复工复产、复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资”。其中关于消费部分的亮点是增加公共消费，在前期报告《什么是公共消费》中，我们对公共消费做出了详细阐释；而关于投资部分的亮点就是实施旧改。  什么是老旧小区改造？与棚户区改造有何不同？老旧小区指的是城市建成区范围内建成使用 20 年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地。住建部初步把老旧小区改造分成三类：保基本的配套设施（与居民生活直接关系），提升类的基础设施（公共活动场地）与完善公共服务类的内容。 棚改通过拆除新建（改建、扩建、翻建）对棚户区实施改造，而旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，对于商品房销售和房地产开发投资的影响比较微弱。因此棚改对经济的主要影响表现在房地产投资，旧改则主要影响基础设施建设。 显而易见，（1）旧改涉及住房和建筑业这样具有上下游广泛带动效应的领域，但是又不会连带土地市场和房价等可能引发资产泡沫的问题，属于宏观上比较合意的方向；（2）旧改包含对小区进行光纤通信网络、5G 通信、充电桩甚至智慧城市应用的改造，因此虽属传统基建领域，但对新基建也会有一定带动，可以有效实现新老基建结合；（3）旧改可以改善居民福利，属于民生工程；也会对居民消费有一定带动。  老旧小区改造体量如何？涉及多少投资规模？我国 2000 年前老旧居住小区近 16 万个，涉及居民超过 4200 万户，建筑面积约为 40 亿平方米。截至 2019 年 5 月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区 17 万个，估计建筑面积超过 42 亿平方米。根据我们的估算，旧改潜在的存量规模则将分别在 2020-2022 年达到 48.2 亿、52.9 亿与 65.9 亿平方米。 老旧小区改造涉及多少投资规模？自 2017 年试点开展以来，全国各省市相继出台各种老旧小区改造政策，我们根据部分省市测算单位投资平均值，结合全国计划改造面积与 2020 年推进各地改造城镇老旧小区计划，保 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 15 [Table_PageText] 宏观经济研究报告 守估算，年内旧改投资规模大约为 2000 亿元，预计将提升基建投资增速 1.0-1.5 个百分点。  老旧小区改造的资金来源是什么？2017 年住建部、发改委、财政部联合发布《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》，按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。具体到不同省市或地区，各地实施旧改的资金来源结构也有所不同，整体来看仍是财政资金主导。 今年财政部进一步将旧改和应急医疗等领域一起纳入专项债的新增使用范围。  老旧小区改造涉及哪些产业？与哪些产业链形成共振？根据福建、辽宁、内蒙、浙江等地区的旧改相关规定，旧改的具体内容大致包括建筑本体（外立面、屋面、屋顶、楼体附属设施、楼道、电梯等整治整修）、基础设施（排雨排污、水气电管道、小区道路、停车设施、环卫设施、安防设施、无障碍设施等维修建设）、小区环境（绿化、照明、围墙大门、文化宣传与休闲设施整治）、公共服务设施（快递柜、自动售货机、公共管理用房与公共卫生间等增设），北方地区的旧改内容还包括供热供暖管道与热计量装置。 几乎每个地区的旧改都包括了光纤通信网络与 5G 通信设备等改造内容，浙江等经济较发达地区还在老旧小区改造中纳入了智慧城市的内容，如智慧养老、智慧安防、智慧消防、智慧停车、远程抄表等智慧小区应用、人脸识别系统、生态排水与海绵化改造，屋顶、道路与草坪采用太阳能发电或照明系统等等。 以《北京老旧小区改造技术标准》为例，涉及改造项目类型最广的工业材料主要有钢材、混凝土、管材、砂浆、涂料、线缆、阀门、防水卷材、塑钢窗、砂子、水泥、建筑用砖、木材、保温板等。 我们统计了不同类型的改造工程对各类材料的具体耗用量，其中钢材、混凝土、砂浆、水泥等广泛应用于房地产施工产业链，而管材、涂料、线缆、防水卷材、保温板等则更多应用于房地产竣工产业链。我们预计老旧小区改造能够与地产施工、地产竣工产业链形成需求共振，且对竣工产业链的共振作用要显著强于施工产业链。 此外，旧改可以带动家电（厨房家电、空调、冰洗）、家具、装饰装潢等耐用消费品的置换需求；汽车等衍生需求；对社区物业、餐饮、零售、养老、教育等服务类消费也有促进作用。  核心风险假设：老旧小区改造低于预期；经济下行超预期 mNsRtNvMqRrRtMoNsNmQnM8OdN9PsQpPoMoOkPrRrMkPqRmOaQtRnOwMpMnMNZtOnO 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 15 [Table_PageText] 宏观经济研究报告 [Table_ResearchTeam] 图表索引 图 1：2020-2022 年新增老旧小区规模预测 ........................................................... 5 图 2：旧改-钢材分项目工程用量（以重量计量） ...................................