房地产行业周报(2026年第19周)：二手房成交同比增加，各地公积金新政频发

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 05 月 12 日 房地产行业周报（2026 年第 19 周） 推荐 （维持） 二手房成交同比增加，各地公积金新政频发  板块行情：第 19 周（5 月 6 日-5 月 8 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 3.7%，在 31 个一级行业板块中排名第 13。  政策要闻：地方层面：1）苏州：5 月 10 日，苏州公积金中心印发了《关于优化住房公积金使用政策的通知》（苏州房金〔2026〕24 号）（简称《通知》）。一、提高贷款最高限额。个人公积金最高贷款额度调整为 150 万元，家庭公积金最高贷款额度调整为 200 万元。二、优化贷款次数、套数认定标准。购买、建造、翻建、大修我市行政区域内自住住房申请公积金贷款（不含“商转公”贷款），申请时全国范围内无公积金贷款余额的，执行首套房公积金贷款政策。2）山西：5 月 10 日，山西省省级机关住房资金管理中心发布关于调整住房公积金贷款和提取政策的通知。通知显示，住房公积金贷款期限按整年计算，最长不得超过 30 年，且贷款到期日不超过借款申请人 68 周岁。缴存职工于 2026年 5 月 10 日以前通过商业银行发放的商业住房按揭贷款购买太原市住房的，贷款房屋取得不动产权证书后，符合中心其他贷款条件的，可以申请办理商业住房按揭贷款转公积金贷款及部分转公积金贷款。职工购买住房，凭 5 年以内的《商品房买卖合同》或《不动产权证书》可分别办理 1 次住房公积金提取，累计提取金额不超过实际支付的购房款。3）大连：5 月 10 日，大连市住房公积金管理中心 10 日发布关于进一步优化住房公积金提取政策的通知。通知提出，取消住房公积金提取时间限制，取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依据申请提取“应间隔 12 个月以上”的限制；取消提前全部偿还商业贷款或异地公积金贷款本息后需在 12 个月内申请提取的限制。  公司动态：1）华润置地：5 月 6 日，深圳市润圳房地产有限公司（华润置地）以底价 70.45 亿万元竞得深圳龙岗区 G01046-0106 宗地。该宗地位于深圳龙岗区龙城街道大运新城核心，土地用途为二类居住用地+商业用地+城市道路用地，土地面积 169734.85 平方米，建筑面积 476800 平方米，挂牌起始价 704500万元。2）中国海外发展：5 月 7 日，中海以总价 10.07 亿元竞得，珠海香洲区红山路东侧、童心路北侧宅地，楼面价 20260 元/㎡ ，溢价率 37.2%。根据公开资料，该地块宗地面积 27615.29 ㎡ ，计容积率建筑面积 49704.09 ㎡ ，容积率≤1.8，建筑高度≤80 米。  销售端：第 19 周新房成交环比减少 30%，二手房成交环比减少 9%。1）本周20 城商品房成交面积 131 万方，商品房日平均成交面积 18.7 万方，环比减少30%，同比减少 24%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积3184 万方，累计同比减少 11%。3）第 19 周 11 城二手房成交面积 189 万方，日平均成交面积 27.0 万方，环比减少 9%，同比增加 9%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 3721 万方，同比减少 1%。  投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。  风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,830.35 0.95 流通市值(亿元) 12,332.78 1.13 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 13.5% -2.5% 14.7% 相对表现 6.7% -9.0% -14.1% 相关研究报告 《房地产行业周报（2026 年第 18 周）：广深出台楼市新政，华润北京、宁波出手拿地》 2026-05-07 《房地产行业周报（2026 年第 17 周）：楼市成交同环比增加，中海西安、海口拿地》 2026-04-28 《房地产行业周报（2026 年第 16 周）：楼市成交同环比增加，深圳南山推出住房以旧换新补贴政策》 2026-04-21 -4%6%17%27%25/0525/0725/1025/1226/0226/052025-05-12~2026-05-11房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产上涨 3.7%，板块排名第 13 位 ..................................................................... 4 二、政策要闻 ..................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比减少 24%，二手房成交同比增加 9% ............................. 8 （一）新房市场：第 19 周 20 城成交面积同比减少 24% ............................................. 8 （二）二手房市场：第 19 周 11 城成交面积同比增加 9% ........................................... 9 四、融资端：本周发