香港房地产行业月度跟踪：宏观改善或巩固香港房地产复苏趋势

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 宏观改善或巩固香港房地产复苏趋势 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 港铁公司 66 HK 35.20 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 5 月 08 日│中国内地 动态点评 4 月香港住宅延续量价齐升，未受中东局势扰动；去化周期逐步进入乐观区间，且结合历史土地供应和建筑周期来看，未来或进一步导向卖方市场。此外，1Q 香港 GDP、零售额同比加速增长，IPO 延续火热，有望加速商业地产租金及整体房地产市场的复苏。考虑到香港宏观环境改善对于房地产基本面的进一步提振，以及中东局势影响的淡化（大方向走向缓和且资本市场反应钝化），我们建议从谨慎加仓转向积极进攻，积极配置香港市场占比高的港资房企，重点推荐新鸿基地产、港铁公司。 住宅：4 月延续量价齐升，未受中东局势扰动 4 月香港住宅延续量价齐升，并未受到中东局势变化影响。房价方面，4 月末中原地产领先指数月环比+2.0%（3 月+1.9%），1-4 月累计+7.7%。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，4 月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为 2577/4510 份，同比+61%/18%，1-4 月累计同比+48%/46%。此外，根据香港差饷物业估价署的数据，3 月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.6%/4.7%（2 月+0.1%/4.1%），继续刷新历史新高；70 平以下住宅平均租金收益率 3.25%，与 3.25%的封顶房贷利率持平。 库存：1Q26 去化周期进入乐观区间，未来或进一步导向卖方市场 根据香港房屋局的数据，1Q26 香港竣工未售库存为 2.0 万套，连降 4 个季度，去化周期降至 11 个月；竣工未售+在建未售库存为 8.2 万套，连降 6个季度，去化周期降至 44 个月，继续向历史正常去化周期（40-60 个月）的下沿靠拢。考虑到 FY23-25 香港土地供应可开发的私人住宅套数逐步减少（1.6/1.5/0.9 万套），港资房企拿地到预售普遍需要 3-4 年，如果新房成交量保持韧性（截至 26 年 4 月年化成交量为 2.3 万套），我们预计未来 2-3年香港新房供求格局将进一步向卖方市场倾斜，为房价持续修复创造条件。 商业地产：宏观环境改善+IPO 火热，有望加速租金筑底 根据香港政府统计处的数据，1Q26 香港 GDP 同比+5.9%，创 2Q11 以来的最高季度增速（剔除疫情期间的特殊波动）；3 月香港零售业销货价值同比+12.8%，1Q26 同比+12.1%，呈现加速上行趋势（2H25 同比+5.4%），其中 1Q26 奢侈品零售同比+27.6%（2H25 同比+10.6%）。此外，根据 Wind的数据，1-4 月香港 IPO 融资规模达到 1513 亿港币，同比+602%。宏观环境的改善，叠加火热的 IPO 表现，有望加速商业地产租金的筑底进程。根据香港差饷物业估价署的数据，3 月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.1%/+0.1%/持平，同比-2.0%/-1.9%/-2.2%，写字楼租金自 24 年以来首次出现月度环比上涨。 风险提示：中东局势意外恶化导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。 (11)(2)81726May-25Sep-25Jan-26May-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026（份）私人住宅楼宇买卖合约数量(TTM)同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表6： 2026 年以来月度新房销售 TOP 项目（以楼宇买卖登记数量排序） 项目 开发商 楼宇买卖登记数量（宗） 楼宇买卖登记金额（亿港币） 2026 年 1 月 峻然（居屋） 香港房屋协会 526 21.19 柏景峰 信和置业、资本策略、港铁公司 156 9.14 SIERRA SEA 第 2A 期 新鸿基地产 90 5.51 启德海湾第 1 期 嘉华国际、会德丰地产、中海地产 71 5.79 柏珑第 1B 期 柏珑 II 信和置业、嘉华国际、中海地产 60 4.48 2026 年 2 月