房地产行业专题报告：公积金新政，结构性托底？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 公积金新政，结构性托底？ 报告要点 [Table_Summary]随着公积金优化政策陆续落地，政策拼图也趋于完善，政策合力有望迎来平稳释放。目前较多一二线城市公积金贷款额度已超过二手房成交总价中位数，居民实际住房购买能力明显提升，部分一二线城市双职工家庭月缴纳公积金已可完全覆盖月供，其他城市月供压力也处于合理范围内，且随着购房成本与购房回报的利差逐步回归，部分中低总价、高租售比的优质房源可能已接近底部区间，但就业和收入预期等宏观因素仍会对整体购房意愿形成一定约束。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 公积金新政，结构性托底？ 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 公积金优化政策陆续落地 2026 年以来，在中央 “深化住房公积金制度改革” 政策导向下，各城市密集出台公积金优化政策，聚焦上调贷款额度、放宽贷款套数认定标准、拓宽提取及使用场景等维度。当前一二线城市双职工家庭首套房公积金可贷额度中位数达 110 万元，除深圳、北京、厦门等城市外，其他一二线城市公积金贷款额度已超过二手房成交套总价中位数，居民实际住房购买力已有明显提升，但居民购房意愿的趋势性回升仍受就业和收入预期等宏观因素约束。 住房购买能力明显提升，中低总价房源已“买得起” 随着房价快速下降、房贷利率持续下调，以及公积金政策不断优化，居民住房购买力明显提升，部分城市双职工家庭购房压力并不大，中低总价房源已“买得起”。从月供收入比看住房购买力，若月缴纳公积金可完全覆盖月供，则可认为购房压力极小；以各城市 2026 年 3 月二手房成交总价中位数为参照，按照 20%首付比例、公积金贷款额度用满、30 年等额本息、国企+私企双职工家庭、20%双边合计缴存比例等情境测算，有超过一半的一二线城市双职工家庭月缴纳公积金已可完全覆盖月供，即使其他城市尚不可完全覆盖，但差额部分占家庭税后工资比例中位数仅 6%，最高为深圳 30%，整体月供压力也处于合理范围内。综上所述，多数一二线城市的中低总价房源，对于正常就业家庭而言已“买得起”，核心矛盾主要在于两点，一是高总价房源的收入预期约束，二是中低总价房源的购买意愿，目前看后者相对积极。 住房购买意愿结构性修复，系统性改善仍需时日 随着购房成本与购房回报的利差逐步收敛回归，居民购房意愿有望结构性修复，就业和收入预期是后续是否加速的催化剂。当前多数城市公积金最高贷款额度已超过实际购房贷款需求中位数，主流购房者可全额使用低成本公积金贷款，实际购房贷款成本为 2.60%。截至 2026 年 3 月，一二线城市二手房租金回报率中位数为 2.55%，不考虑空置、税费和折旧的名义回报率已与公积金贷款利率基本持平，一定程度上有助于撬动刚需入市意愿，中低总价、高租售比的优质房源可能已接近底部区间。但也需注意，房租尚未止跌，隐含供求关系、就业及收入预期的持续修复可能仍需时日，中短期内依然对居民置业决策和整体购房意愿形成一定约束。 行业调整进入下半场，结构性托底逐步显现 随着公积金优化政策陆续落地，政策拼图也趋于完善，政策合力有望迎来平稳释放。目前较多一二线城市公积金贷款额度已超过二手房成交总价中位数，居民实际住房购买能力明显提升，部分一二线城市双职工家庭月缴纳公积金已可完全覆盖月供，其他城市月供压力也处于合理范围内，且随着购房成本与购房回报的利差逐步回归，部分中低总价、高租售比的优质房源可能已接近底部区间，但就业和收入预期等宏观因素仍会对整体购房意愿形成一定约束。 2026 年小阳春旺季之后开始自然回落，但仍具备较强韧性，近期政策加码有望进一步延长韧性，预计短期内成交量同比仍处相对高位；行业整体已处调整下半场，后续下行斜率有望逐步收窄，部分高租售比房源接近底部区间；房企前端量价仍承压，但后端报表压力逐步缓和，减值和毛利率有望边际改善。地产股定价隐含的悲观预期已比较充分，终局和稳态估值弹性较大，且当前具备比价优势，交易层面可适度乐观，阿尔法仍在于香港地产、优质商业和稳健物管。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《土地市场缩量显著，结构性机会更加凸显——2026Q1 重点房企拿地质量评估》2026-04-27 •《如何看待股票的领先性和趋势性？——房地产行业周度观点更新》2026-04-26 •《调整下半场的个股机会逐步浮现——房地产行业周度观点更新》2026-04-19 -10%3%17%30%2025/52025/92025/122026/4房地产沪深3002026-05-06%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 7 行业研究 | 专题报告 图 1：近期主要重点城市公积金政策梳理 资料来源：中国政府网，各城市公积金管理中心，财联社，长江证券研究所 时间城市/区域文件或政策政策摘要2026/3/5全国两会2026政府工作报告着力稳定房地产市场：因城施策控增量､去库存､优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的 “好房子” 建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥 “保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。2026/3/9福建福州关于优化调整部分住房公积金政策的通知对住房公积金政策的贷款套数认定、住房装修提取、车库（位）提取、代际互助使用范围、建造翻建大修提取及规范公积金使用等6个方面进行优化调整。在贷款套数认定方面，扩大首套公积金贷款利率适用范围，明确省内售房并在12个月内购二套、多子女家庭购二套，均可执行首套房利率，并将异地公积金贷款纳入政策支持范围。在住房装修提取方面，缴存人在本市购买自住住房，自取得有效购房证明材料满6个月起、5年以内，可一次性提取公积金用于装修。提取标准按1500元/平方米执行，建筑面积超过144平方米的按144平方米计算。车库（位）提取取消时间限制，同一小区产权车位持证满6个月，可在3年内可一次性申请提取。代际互助扩围至福建省内购房，新增配偶父母可参与提取；建造、翻建、大修提取时限放宽至3年内。婚姻存续期间配偶间住房交易，不支持公积金提取与贷款。2026/3/9四川成都进一步优化住房公积金相关政策（征求意见稿）拟将单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人