房地产行业周报：上海成交热度突出，房企拿地仍显谨慎

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2196.1 52 周最高 2436.17 52 周最低 1870.99 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《交易修复强于价格修复 边际改善信号增多》 - 2026.03.24 房地产行业报告 （2026.3.23-2026.3.29） 上海成交热度突出 房企拿地仍显谨慎 ⚫ 投资要点 上海成交热度显著上行，以二手房“存量释放”为主，上海 3 月二手房成交创近 5 年新高，单日网签 1585 套刷新纪录，但新房修复相对滞后，政策“沪七条”是直接催化，整体而言成交结构偏刚需、可持续性仍待验证。全国层面房企投资仍谨慎，宅地成交与推出规模仍低位徘徊，拿地更多集中于核心城市、联合体拿地与“商改住”等结构性机会，未来核心变量在于 4-5 月二手热度能否向新房去化与价格端继续传导。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 221.71万方，本年累计新房成交面积为 1786.52 万方，累计同比-17.8%。30大中城市近四周平均成交面积为 171.96 万方，同比-14.4%，环比+17.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为 49.01 万方，同比-18.4%，环比+26.1%，二线城市近四周平均成交面积为 89.57 万方，同比-9.5%，环比+14%，三线城市近四周平均成交面积为 33.83 万方，同比-19%，环比+14.7%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7661 万方，同比-4.1%，环比-1.71%，14 城去化周期为 20.33 个月，其中一线城市去化周期为 14.68 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 274.6 万方，本年累计二手房成交面积为 2557.51 万方，累计同比-6.5%。20城近四周平均成交面积为 241.37 万方，同比-12.2%，环比+15.4%。截至 2026/3/16 全国城市二手房出售挂牌量指数为 3.73，环比-21.8%，挂牌价指数为 144.49，环比-0.13%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 23 宗，成交住宅类土地数量为 14 宗，新增供应商服类土地数量为 41 宗，成交商服类土地数量为 14 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 1.1，平均商服类土地成交数量/供应数量为 1.32。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7409.5 元/平方米，溢价率为 2.69%，环比-5.78pct，成交商服类土地楼面均价为 1578.75 元/平方米，溢价率为 0.24%，环比-0.01pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数下跌 1.42%，沪深 300 指数下跌 1.41%，房地产指数跑输沪深 300 指数 0.01pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 0.93%，恒生综合指数下跌 1.24%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 0.32pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300发布时间：2026-03-31 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ................