土地专题报告系列之一：2019年，哪些省市土地市场热度较高？

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 [Table_Page] 固定收益|专题报告 2020 年 2 月 24 日 证券研究报告 [Table_Title]土地专题报告系列之一 2019 年，哪些省市土地市场热度较高？ [Table_Summary]报告摘要： 采用中指院土地出让数据作为底层数据：数据选择上，中指院土地出让金与财政部签订合同总价款 13 年差距 0.8%，15 年差距 0.3%，数据误差较小且细分到区县层面，因而本文选取中指院数据进行土地出让情况分析。盘点 2019 年土地成交和溢价率：2016 年以来，由于“限地价、限房价、竞配建”等系列土地政策，全国土地溢价率自 2016 年高点以来呈下滑趋势，2019 年全国溢价率为 13%（2016 年为 33%）。具体到省份上，综合出让金体量、增速和溢价率来看，浙江省、江苏省、广东省、福建省 4 个省份，2019 年全口径土地市场热度在全国处于前列水平。广西、甘肃省同比去年土地市场热度明显抬升。地级市方面，住宅土地成交体量 500 亿以上的合肥、绍兴、常州、金华，体量 300-500 亿的深圳、南宁、东莞，体量 200-300 亿的大连、宜宾、洛阳、宜春、南充市场热度较高。盘点 2019 年土地推出力度和流拍率：2019 年全国推出建面同比+2.9%，出让金同比+13%，楼面价同比+16%，流拍率 6.0%。土地推出建面较 2018 年小幅增长，受楼面价抬升，出让金增速相对高。与此同时，流拍率位于历史较高水平，主要受土拍政策压制下，土地资产质量下滑，房企拿地意愿减弱影响。具体到省份上，结合推出建面、楼面价同比和流拍率来看，湖南、甘肃、广西 2019 年土地推出意愿较强，且流拍率较低。江西推出意愿相对较低，且流拍率较高。地级市方面，2019 年推出建面 2000 万方以上的地级市中，十堰、绍兴、广州、永州、梧州推出力度较大，且流拍率较低。2019 年各省土地市场供需综合比较：土地市场相对较好的有几类省份：（1）推出建面同比下滑，但受益于楼面价上涨带动，成交市场表现较好的有浙江、江苏、广东、福建、安徽，其中安徽主要受合肥、马鞍山重点城市拉动；（2）推出建面同比、出让金同比、溢价率同时较高，且流拍率较低的有广西、甘肃，其中甘肃增速高与其成交体量整体较小有一定关系；（3）推出建面同比较高，成交市场同比去年有小幅抬升，且流拍率较低的有湖南、山西、贵州、天津。土地市场相对较差的有几类省份：（1）推出建面同比较高，但土地成交市场指标相对较差的是新疆；（2）推出建面同比下滑，同时成交市场热度偏低的省份有青海、河南。核心假设风险。土地数据统计存在误差。[Table_Author]分析师： 刘郁 SAC 执证号：S0260520010001 shliuyu@gf.com.cn 分析师： 欧亚菲 SAC 执证号：S0260511020002 SFC CE No. BFN410 020-66335066 oyf@gf.com.cn 请注意，刘郁并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 固定收益专题:外资指数又来了，9 只中长久期国债有望受益 2020-02-24 固定收益专题:发行半月，疫情债及相关存量债表现如何？ 2020-02-20 固定收益专题:5G 产业链转债标的大盘点 2020-02-19 [Table_Contacts] 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 [Table_PageText] 固定收益|专题报告 目录索引 一、研究数据选择与土地成交对财政的传导....................................................................... 4 （一）从微观土地成交到国有土地出让收入的传导路径 ............................................ 4 （二）几种官方土地指标的辨析 ................................................................................ 6 二、盘点 2019 年土地成交和溢价率 .................................................................................. 6 （一）16 年以来全国土地溢价率持续下滑................................................................. 6 （二）浙江、江苏、广东、福建热度高，广西、甘肃热度同比抬升 .......................... 8 （三）地级市层面，分组量化热度较高和较低的城市 .............................................. 10 三、盘点 2019 年土地推出力度和流拍率 ......................................................................... 13 （一）2019 年全国推出建面同比小幅增长，流拍率位于历史较高水平 .................. 13 （二）湖南、甘肃、广西 2019 年土地推出意愿较强，且流拍率低 ......................... 14 （三）地级市推出力度：十堰、绍兴、广州、永州、梧州较大 ............................... 16 （四）地级市流拍率：高流拍主要集中于江西、河南、广东 ................................... 17 四、2019 年各省土地市场供需综合比较 .......................................................................... 17 五、风险提示 .................................................................................................................... 19 mRqMoMwOyQ6MaOaQtRnNmOrRlOmMnPjMtRnQ9PrQtOuOmRsPvPmOpQ 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 21 [Table_PageText] 固定收益|专题报告 图表索引 图 1：中指院出让金与财政部签订合同价款 13 年差距 0.8%，15 年差距 0.3% ..... 4 图 2：从土地成交合同价款到政府性基金收入的传导路径 ..............................