一次性减值拖累业绩，拓展保持稳健

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年03月24日优于大市招商积余（001914.SZ）一次性减值拖累业绩，拓展保持稳健核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价9.68 元总市值/流通市值10200/10200 百万元52 周最高价/最低价13.59/9.60 元近 3 个月日均成交额127.80 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商积余（001914.SZ）-业绩稳增，基础物管毛利率持续修复》——2025-09-05《招商积余（001914.SZ）-归母净利增长 14.2%，毛利率修复》——2025-03-19《招商积余（001914.SZ）-归母净利增长 3.8%，各项业务发展稳定》 ——2024-09-02一次性减值拖累业绩，核心业务稳健增长。2025 年公司实现营业收入 192.7亿元，同比增长 12.2%；实现归母净利润 6.5 亿元，同比下降 22.1%。公司业绩下降的主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润 2.56 亿元，剔除此影响因素后，公司归母净利润同比增长 8.3%。分板块看，公司物业管理业务实现收入 186.0 亿元，同比增长 12.8%；资产管理业务实现收入6.7 亿元，同比下降 0.7%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入 142.8 亿元，同比增长 6.6%；平台增值服务实现营业收入 5.4 亿元，同比增长 0.2%；专业增值服务在母公司业务协同支持下实现营业收入37.9 亿元，同比增长 48.5%。2025 年公司物业管理业务毛利率为 10.0%，同比下降 0.44pct。其中，基础物管毛利率为 10.5%，同比微降 0.16pct；专业增值服务因高增长的房产代理业务处于行业毛利率低位期，毛利率下降1.07pct 至 8.2%。市拓保持强劲，存量住宅与非住双发力。2025 年公司实现新签年度合同额44.8 亿元，同比增长 11.2%。其中第三方项目新签年度合同额 41.7 亿元，同比增长 12.9%，占总新签额的 93%。公司在非住宅领域持续精耕，航空、高校、IFM 等业态均取得标杆项目突破。公司市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达 4.亿元，同比增长 59.6%。截至 2025 年末，公司在管项目 2473 个，覆盖全国 166 个城市，管理面积达 3.77 亿平方米。资产管理业务运营稳健。在商业运营方面，截至 2025 年末公司旗下招商商管在管商业项目 73 个，管理面积 395 万平方米。2025 年，在管项目集中商业销售额同比提升 8.4%，客流同比提升 16.7%。持有物业方面，截至 2025年末公司可出租总面积为 46.89 万平方米，总体出租率为 93%，保持稳健。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：公司剔除资产处置一次性拖累后，资产质量和盈利确定性显著提升，资源禀赋、市拓能力都有较强的比较优势。考虑到房地产市场下行和市拓竞争加剧导致的毛利率承压，我们小幅下调公司盈利预测，预计公司 2026、2027 年营业收入预测为 208/224 亿元（原值为 208/227 亿元），归母净利润为 9.1/9.9 亿元（原值为 10.2/11.1 亿元），对应 EPS 分别为 0.87/0.94 元，对应 PE 分别为 11.2/10.3X，维持“优于大市”评级。盈利预测和财务指标202420252026E2027E2028E营业收入(百万元)17,17219,27320,81522,39724,077(+/-%)9.9%12.2%8.0%7.6%7.5%净利润(百万元)8406559149931065(+/-%)14.2%-22.1%39.6%8.7%7.2%每股收益（元）0.790.620.870.941.01EBITMargin6.7%6.4%6.0%6.0%6.0%净资产收益率（ROE）8.1%6.1%8.2%8.5%8.7%市盈率（PE）12.215.611.210.39.6EV/EBITDA15.715.216.015.114.5市净率（PB）0.990.950.910.870.84资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2一次性减值拖累业绩，核心业务稳健增长。2025 年公司实现营业收入 192.7 亿元，同比增长 12.2%；实现归母净利润 6.5 亿元，同比下降 22.1%。公司业绩下降的主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润 2.56 亿元，剔除此影响因素后，公司归母净利润同比增长 8.3%。分板块看，公司物业管理业务实现收入 186.0亿元，同比增长 12.8%；资产管理业务实现收入 6.7 亿元，同比下降 0.7%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入 142.8 亿元，同比增长6.6%；平台增值服务实现营业收入 5.4 亿元，同比增长 0.2%；专业增值服务在母公司业务协同支持下实现营业收入 37.9 亿元，同比增长 48.5%。2025 年公司物业管理业务毛利率为 10.0%，同比下降 0.44pct。其中，基础物管毛利率为 10.5%，同比微降 0.16pct；专业增值服务因高增长的房产代理业务处于行业毛利率低位期，毛利率下降 1.07pct 至 8.2%。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司物业管理收入及增速图4：公司资产管理收入及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理市拓保持强劲，存量住宅与非住双发力。2025 年公司实现新签年度合同额 44.8亿元，同比增长 11.2%。其中第三方项目新签年度合同额 41.7 亿元，同比增长12.9%，占总新签额的 93%。公司在非住宅领域持续精耕，航空、高校、IFM 等业态均取得标杆项目突破。公司市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达 4.亿元，同比增长 59.6%。截至 2025 年末，公司在管项目 2473 个，覆盖全国请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3166 个城市，管理面积达 3.77 亿平方米。资产管理业务运营稳健。在商业运营方面，截至 2025 年末公司旗下招商商管在管商业项目 73 个，管理面积 395 万平方米。2025 年，在管项目集中商业销售额同比提升 8.4%，客流同比提升 16.7%。持有物业方面，截至 2025 年末公司可出