行业保持领先，减值同比下降

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年03月25日优于大市招商蛇口（001979.SZ）行业保持领先，减值同比下降核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价8.86 元总市值/流通市值79882/74544 百万元52 周最高价/最低价11.10/8.43 元近 3 个月日均成交额665.38 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商蛇口（001979.SZ）-业绩增长，投拓积极》——2025-09-03《招商蛇口（001979.SZ）-业绩短期承压，减值压力释放》 ——2025-04-17归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025 年公司实现营业收入 1547 亿元，同比下降 14%；实现归母净利润 10 亿元，同比下降 75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失 44亿元，同比下降 26%。公司开发业务结算毛利率为 15.33%，同比下降 0.25个百分点。销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025 年公司累计实现销售金额 1960亿元，同比下降 11%，行业排名提升一位至第四位；实现签约销售面积 716万平方米，同比下降 24%。公司在上海、深圳、成都等 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，核心城市市场地位稳固。2025 年公司累计获取 43 宗地块，总计容建面约 440 万平方米，总地价约 938 亿元，公司需支付的权益地价约为 543 亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心 10 城”的投资占比接近 90%，其中一线城市的投资占比达 63%。代建业务方面，全年新增代建项目 80 个，新增签约面积 1139 万平方米。融资优势明显，结构改善。截至 2025 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为 64.2%、净负债率为 72.5%、现金短债比为 1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成 120 亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款 141 亿元，债务结构实现显著优化。年末综合资金成本为 2.74%，较年初下降 25BP，融资成本保持行业领先水平。风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计 26、27 年公司营收分别为 1451/1389（原值 1530/1569）亿元，归母净利润分别为13/15（原值 41/42）亿元，对应 EPS 为 0.15/0.16 元，对应当前股价的PE 为 59.5/54.5X，维持“优于大市”评级。具体盈利预测展开见正文。盈利预测和财务指标202420252026E2027E2028E营业收入(百万元)178,948154,728145,135138,894135,977(+/-%)2.3%-13.5%-6.2%-4.3%-2.1%净利润(百万元)40391024132614491447(+/-%)-36.1%-74.6%29.6%9.3%-0.2%每股收益（元）0.450.110.150.160.16EBITMargin7.2%7.0%6.9%6.9%6.9%净资产收益率（ROE）3.6%1.0%1.4%1.6%1.6%市盈率（PE）19.777.159.554.554.6EV/EBITDA40.744.054.553.952.9市净率（PB）0.720.810.830.860.89资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025 年公司实现营业收入 1547 亿元，同比下降 14%；实现归母净利润 10 亿元，同比下降 75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失 44 亿元，同比下降 26%。公司开发业务结算毛利率为 15.33%，同比下降 0.25 个百分点。图1：公司营业总收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025 年公司累计实现销售金额 1960 亿元，同比下降 11%，行业排名提升一位至第四位；实现签约销售面积 716 万平方米，同比下降 24%。公司在上海、深圳、成都等 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，核心城市市场地位稳固。2025 年公司累计获取 43 宗地块，总计容建面约 440 万平方米，总地价约 938 亿元，公司需支付的权益地价约为 543 亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心 10 城”的投资占比接近 90%，其中一线城市的投资占比达 63%。代建业务方面，全年新增代建项目 80 个，新增签约面积 1139 万平方米。图3：公司销售金额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理融资优势明显，结构改善。截至 2025 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%、净负债率为 72.5%、现金短债比为 1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成 120 亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款 141 亿元，债务结构实现显著优化。年末综合资金成本为 2.74%，较年初下降 25BP，融资成本保持行业领先水平。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计 26、27 年公司营收分别为 1451/1389（原值 1530/1569）亿元，归母净利润分别为 13/15（原值 41/42）亿元，对应 EPS 为0.15/0.16 元，对应当前股价的 PE 为 59.5/54.5X，维持“优于大市”评级。盈利预测：我们的盈利预测基于以下假设条件：1、2022 至 2025 年，公司的销售金额分别为 2926/2936/2193/1960 亿元，同比-10%/+0%/-25%/-11%。在公司未来两年销售保