房地产行业快评：2026小阳春观察：不好不坏

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年03月17日优于大市1房地产行业快评2026 小阳春观察：不好不坏 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：结合 2026 年小阳春数据，我们发现以下特征：1）整体价格表现不如去年同期，但部分城市又看到了确切的价格反弹；2）成交量稳中有升，但低总价二手房成交占比继续提升；3）买家观望心态仍然浓厚，但卖家恐慌情绪也在淡化。国信地产观点：1）当前高频数据处于“好”和“坏”之间，没有充足的证据判断出未来的方向走势，不足以转变空方观点，也不构成看多的障碍；2）我们倾向于当前是房地产行业的底部区域，后续即使数据走弱，大概率也不会出现类似于 25Q4 的恐慌式下跌，但同时基本面向上的事件和幅度仍不可知，若楼市在未来的一个月内不再出现过去三年的“以价换量”（即全国 44 城二手房均价跌幅不超过 0.5%，核心城市核心区不转跌），则后续可以更加乐观；3）投资建议：短期视角下，当前地产高频数据处于“好”与“坏”的临界点，不足以支持市场在未来一段时间内形成房价走势的一致预期，在此基础上，地产股难以出现暴涨暴跌的波段行情。长期视角下，当前地产板块估值水平较为合理，已经充分反应出政策面和基本面的悲观预期，板块中枢的继续下跌需要市场加速恶化，而上涨仅需二手房价跌幅收窄成为市场共识，我们认为当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W；4）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 新房成交量与去年农历同期持平，二手房成交量优于过去三年截至 2026 年 3 月 15 日，30 城新建商品房 7 天移动平均成交面积同比-7%，其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房 7 天移动平均成交面积同比分别为-26%、-10%、+39%、-53%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房 7 天移动平均成交面积同比分别为-5%、+1%、-28%。30 城新建商品房当年累计成交 1126 万㎡，同比-22%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-25%、-16%、-17%、-53%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-24%、-19%、-26%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：历年 30 城新建商品房单日成交 7 天移动平均资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理18 城二手住宅 7 天移动平均成交套数同比-15%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅 7 天移动平均成交套数同比分别为-4%、+10%、-25%、-45%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅 7 天移动平均成交套数同比分别为-9%、-19%、-9%。18 城二手住宅当年累计成交 13.6 万套，同比-8%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-5%、-3%、-12%、-32%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-7%、-12%、+3%。图2：历年 18 城二手住宅单日成交 7 天移动平均资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理而从核心城市中介实时成交来看，北京、上海成交量已明显超过去年同期峰值，广州、深圳成交量较去年同期峰值水平基本持平，杭州、成都成交量则低于去年同期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图3：核心 6 城二手房从实时成交资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理图4：北京二手房从实时成交图5：上海二手房从实时成交资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理对齐农历春节，30 城新建商品房成交量与 2025 年同期持平，18 城二手住宅成交量高于 2022-2025 年同期。其中，一线城市新建商品房成交量高于 2024-2025 年同期，二手住宅成交量高于 2022-2025 年同期。二线城市新建商品房成交量与 2025 年同期持平，二手住宅成交量高于 2022-2025 年同期。三线城市新建商品房成交量低于 2022-2025 年同期，二手住宅成交量高于 2022-2025 年同期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图6：30 城新建商品房单日成交 7 天移动平均（对其农历春节）资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图7：18 城二手住宅单日成交 7 天移动平均（对其农历春节）资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 全国 44 城二手房均价月环比下跌 0.3%，下跌幅度好于过去两年同期根据冰山指数，截至 2026 年 3 月 15 日，全国 44 城二手房均价 13208 元/平方米，环比-0.3%；其中一线、强二线、弱二线、三线城市二手房均价分别月环比-0.2%、-0.3%、-0.4%、-0.4%。虽然春节过后全国二手房均价跌幅扩大，但下跌幅度明显好于过去两年的农历同期水平。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图8：全国 44 城二手房均价月环比表现资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理从二手房活跃度上看，截至 2026 年 3 月 15 日，全国 44 城二手房活跃度为 23，其中一线、强二线、弱二线、三线城市分别为 32、30、23、18，均达到了近三个季度以来的高位，但略低于去年农历同期水平。图9：全国 44 城二手房活跃度表现资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理 核心城市价格出现反弹，低总价房源仍是成交主力分城市看，京沪价格周度上涨，但月度涨幅缩小，上海新政阿尔法显现，深圳价格周度下跌。同时，北上深核心区表现不如城市整体平均水平。在核心城市中，低总价房源仍是成交绝对主力，并且其占比在不少城市继续上升。上海当前 400 万元以下成交占比约 65%，深圳 3 月以来 300 万元以内成交占比升至 33.6%、500 万元以内合计达 61%，北京 2025 年 300 万元以下成交 5.03 万套、占比 44%，杭州近期 200 万元以内成交占比达 56%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告6图10：北京量价表现图11：上海量价表现资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理图12：深圳量价表现图13：广州量价表现资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理图14：北上深核心区二手房价格月环比资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下