房地产行业1-2月月报：新房投资销售依然偏弱，今年政策表现更趋积极

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 03 月 16 日 新房投资销售依然偏弱，今年政策表现更趋积极 看好 ——房地产 1-2 月月报 相关研究 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 《好房子的另类破局之道，引领核心城市五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端：投资低位降幅收窄，开工、竣工降幅再次扩大。从 2026 年 1-2 月累计来看，投资同比-11.1%，较前值+6.1pct；新开工同比-23.1%，较前值-2.7pct；施工同比-11.7%，较前值-1.7pct；竣工同比-27.9%，较前值-9.8pct。1-2 月来看，投资同比-11.1%，较前值+24.7pct；开工同比-23.1%，较前值-3.7pct；竣工同比-27.9%，较前值-9.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2026 年预测为：开工-7.7%、竣工-13.1%，投资-9.1%。 ⚫ 销售端：销量和均价降幅均收窄，但目前整体仍然偏弱。从 2026 年 1-2 月累计来看，销售面积同比-13.5%，较前值-4.8pct；销售额同比-20.2%，较前值-7.6pct；销售均价同比-7.7%，较前值-3.5pct。1-2 月来看，销售面积同比-13.5%，较前值+2.1pct；销售金额同比-20.2%，较前值+3.4pct；销售均价同比-7.7%，较前值+1.7pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持 2026 年预测为：销面-7.6%、销金-9.4%，房价-2.0%。 ⚫ 资金端：资金来源低位降幅收窄，销售回款降幅收窄、国内贷款降幅扩大。从 2026 年1-2 月累计来看，资金来源同比-16.5%，较前值-3.1pct。1-2 月来看，资金来源同比-16.5%，较前值+10.2pct。从 1-2 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-13.9%，较前值+31.1pct；自筹资金同比-5.9%，较前值+9.8pct；定金及预收款同比-21.5%，较前值+2.2pct；个人按揭贷款同比-41.9%，较前值-2.7pct。2 月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅扩大；自筹资金降幅收窄；销售回款中，定金及预收款降幅收窄，个人按揭款增速降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：投资低位降幅收窄，开工、竣工降幅再次扩大 2026 年 1-2 月，全国完成房地产开发投资 9,612 亿元，同比增长-11.1%，较 2025 年1-12 月上升 6.1pct。其中，1-2 月商品房投资增速-11.1%，较 2025 年 12 月上升 24.7pct。住宅方面，1-2 月，住宅投资 7,282亿元，同比增长-10.7%，较 2025 年 1-12 月上升 5.6pct，占房地产开发投资的比重为 75.8%，较 2025 年 1-12 月下降 0.9pct，其中，1-2 月住宅投资增速-10.7%，较 2025 年 12 月上升 24.9pct。分区域来看，1-2 月房地产开发投资东部地区 同 比 -11.4% （ +8.3pct ） 中 部 地 区 同 比 -11.5% （ +3.8pct ） 西 部 地 区 同 比 -8.6%（+1.2pct）、东北地区同比-30.1%（-3.1pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，Wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占比商品房开发投资 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (40)(30)(20)(10)0102030405015/0215/0816/0216/0817/