房地产行业自然资源部38号文点评：土地供应“缩量提质”

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业点评 | 房地产 土地供应“缩量提质” 自然资源部 38 号文点评  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 -4.02 1.14 2.81 沪深 300 0.19 2.57 16.54 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn 相关研究 房地产：他山之石—海外国家房地产周期研究之英国 2026-02-04 房地产：当月销售金额同比降幅收窄—百强房企 1 月销售数据点评 2026-02-02 房地产：看好地产温和复苏，重视产业链机会— — 地 产 、 建 材 、 消 费 联 合 专 题 报 告 2026-01-31 自然资源部、国家林业和草原局联合发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38 号）。这份文件旨在为“十五五”规划重点项目提供要素保障，核心是调整土地供应逻辑，主要内容为： 1、 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 2、 年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。 我们的看法： 38 号文并不是要给房地产开发土地供应“断供”。“新增建设用地”，是指通过农转用审批，将耕地、林地等农用地转为建设用地的增量，其指标历来都是用于保障国家重点建设项目和基础设施的用地需求。而房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地——如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。因此 38 号文关于新增建设用地的表述并不是要给房地产开发“断供”，而只是符合常规用途的表述。 建立“增存挂钩”机制将倒闭存量盘活。文件规定，年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。这意味着地方政府要想获得更多新增用地指标，必须先处置好辖区内的闲置、低效和批而未供的土地，用“增量”倒逼“存量”盘活。政策引导和市场重心已全面转向盘活存量空间。城市更新将是未来很长一段时间的重要领域。 支持通过简化流程为存量开发提速。针对城中村改造中常见的“边角地、夹心地、插花地”，文件规定，零星土地（面积原则上不超过项目总面积的 10%），若用于保障性住房、公用设施营业网点等民生用途，可办理新增用地审批和供应。这为盘活城市零星土地资源提供了路径。 投资建议：38 号文是房地产长效机制的关键一环，它给行业带来的不是“断供”，而是指导地方政府未来供地“缩量提质”盘活存量，对地产供给端长效机制的建立起到推动作用。对于投资上我们认为 38 号文着眼未来，板块短期波动仍受政策和成交因素影响较大，维持对板块短期博弈行情的看好，继续推荐二手房交易中介龙头贝壳、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，具备估值修复潜力民企新城控股。建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展、品质类房企绿城中国。 风险提示： 房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 -13%-8%-3%2%7%12%17%2025-032025-072025-11房地产沪深300证券研究报告 2026 年 03 月 15 日 行业点评 | 房地产 西部证券 2026 年 03 月 15 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 西部证券—投资评级说明 超配： 行业预期未来 6-12 个月内的涨幅超过市场基准指数 10%以上 行业评级 中配： 行业预期未来 6-12 个月内的波动幅度介于市场基准指数-10%到 10%之间 低配： 行业预期未来 6-12 个月内的跌幅超过市场基准指数 10%以上 买入： 公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 20%以上 公司评级 增持： 公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%到 20%之间 中性： 公司未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%到 5% 卖出： 公司未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数大于 5% 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后 6-12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址： 上海市浦东新区耀体路 276 号 12 层 北京市西城区丰盛胡同 28 号太平洋保险大厦 513 室 深圳市福田区深南大道 6008 号深圳特区报业大厦 10C 联系电话： 021-38584209 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和