房地产行业周度观点更新：如何看待地产股的配置价值？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 如何看待地产股的配置价值？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]中期维度，龙头房企股价下行风险相对可控，而上行空间相对可观，优先配置在效率、产品和信用等环节领先的龙头房企。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待地产股的配置价值？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年 4 月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-0.55%，相对沪深 300 的超额收益为-0.74%，行业排名相对居中（16/32）；年初至今长江房地产指数+0.73%，相对沪深 300 的超额收益为-0.12%，行业排名相对靠后（22/32）。本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类标的均以下跌为主。 政策：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发；上海公布新一年房产税应税房价分界线。 中央：自然资源部国家林业和草原局发布通知，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积 10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。地方：广西城市更新五年行动方案提出推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，鼓励推进“房票安置”等货币化安置方式。上海新一年度个人住房房产税应税房价分界线正式公布，2026 年房产税税率适用临界点为 92536 元/平方米，为 2018 年以来首次下调，若住房单价低于该分界线，适用税率为 0.4%，高于则为 0.6%。 销售：本周样本城市新房备案农历累计同比基本持平，二手同比增速边际回落。 新 房 备 案 农 历 累 计 同 比 基 本 持 平 ， 二 手 同 比 增 速 边 际 回 落 。 2026 年 除 夕 后 26 天（02.16~03.13），样本 37 城新房累计备案量 406 万平，农历累计同比-2%（上周为-3%），一线 4 城/二线 16 城/三四线 17 城农历累计同比分别为+11%/-7%/-1%，2026 年相比 2024 年同期-9%；样本 16 城二手累计备案量 408 万平，农历累计同比+10%（上周为+15%），一线 2 城/二线 9 城/三四线 5 城农历累计同比分别为+12%/+8%/+36%，2026 年相比 2024 年同期+47%。根据冰山数据，除夕~正月廿五，20 城二手实时成交套数累计同比+18%（上周为+23%）。 当周热点：如何看待地产股的配置价值？ 中期维度，龙头房企股价下行风险相对可控。1）借鉴美、日、中国香港等历史经验，尽管股价的趋势性上涨有赖于景气反转，但龙头房企股价底部远早于基本面底部；2）行业调整已进入下半场，量价下行斜率有望逐步收敛，产业政策和流动性环境也有支撑；3）当前估值隐含的安全边际相对充足，低市净率已经在股价层面对房价下跌做了充分计提，而且增量拿地可以创造一定盈利，部分缓和滞重库存的亏损压力。中期维度，龙头房企股价上行空间相对可观。1）稳态角度，开发市场空间仍可维持大几万亿的规模，“剩者”在品牌、产品和效率等方面有相对优势，个位数市占率对应的稳态价值远大于当前市值；2）估值角度，尽管老货面临亏损压力，但新货销售占比更高，销售净利率不至于为负，待老货逐步出清之后，股价有望修复至稳态。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待本轮香港楼市复苏的本质？——香港房地产跟踪报告》2026-03-12 •《如何看待物价对房价的传导？——房地产行业周度观点更新》2026-03-08 •《向精准投资和管理红利要利润——重点公司2025 年拿地质量评估》2026-03-08 -20%-7%7%20%2025/32025/72025/112026/3房地产沪深3002026-03-15%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 3 月 13 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-0.55%超额收益(相对沪深300)-0.74%周度涨跌幅长江行业排名16/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)0.73%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-0.12%累计收益排名22/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来350-1.08%-5.89%4.20%97-1.10%-2.21%-2.46%231-1.01%-1.93%0.36%600376.SH首开股份1449.16%-0.88%-15.28%0606.HK中骏商管54.92%8.47%12.28%0405.HK越秀房产信托基金38-2.38%-4.65%-4.65%002244.SZ滨江集团3371.98%-3.64%7.86%9983.HK建业新生活64.08%2.00%-3.77%1503.HK招商局商业房托13-3.08%-3.08%1.61%000069.SZ华侨城A1990.81%-4.98%0.00%9909.HK宝龙商业142.85%2.02%4.98%0823.HK领展房产基金853-3.40%-4.59%6.45%600266.SH城建发展1120.74%-2.87%6.71%1995.HK永升服务282.82%2.25%6.43%2191.HK顺丰房托20-3.52%-5.19%-2.14%000402.SZ金融街820.00%-3.18%-0.36%6989.HK卓越商企服务82.67%-2.53%-6.10%0019