房地产行业26年2月REITs月报：商业不动产REITs加速推进，意义重大

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：26 年 2 月 REITs 月报 商业不动产 REITs 加速推进，意义重大 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 2 月政策主要集中在地方，多地明确支持拓宽试点覆盖范围。2 月 2 日，陕西省人民政府在 2026 年政府工作报告中明确，将扩大省级 REITs项目库建设。2 月 7 日，福建省人民政府提出鼓励采取公募 REITs 融资模式参与城市更新。2 月 9 日，广东省发改委披露，深交所将积极推动公募 REITs 相关工作。2 月 10 日，安徽省人民政府在 2026 年政府工作报告中提出，将支持发行科创债与 REITs 产品。2 月 14 日，苏州市人民政府在 2026 年政府工作报告中明确，将抢抓基础设施 REITs扩围政策机遇，推动一批项目发行上市。 ⚫ 截至 2 月末 C-REITs 上市基金总数 79 只，总规模 2273.77 亿元，环比下降 13.32 亿元，降幅 0.58%。2 月 1 单 REITs 上市，募集规模15.05 亿元。月末流通盘市值达 1252.24 亿元，环比上升 5.19 亿元，增幅 0.42%。截至 2 月 28 日，交易所在审项目共 25 单（2 月新申报3 单）规模合计 710.33 亿元，无募集阶段的项目。 ⚫ 14 单商业不动产 REITs 审核及回复效率较高。自证监会首次发布试点公告至首批项目申报仅 62 天，相较原约 1 年的申报周期大幅缩短。华泰紫金华住安住 REIT 在 22 天内完成问询，其他商业不动产 REITs 平均 28.7 天完成反馈。 ⚫ 2 月 C-REITs 综合收益下降，日均换手率回落。根据 Wind 数据，2 月C-REITs 综合收益指数下跌 1.16%，走势上整月缓慢下行。日均换手率 0.38%，环比下降 0.19pct。板块行情来看，2 月仅 3 个板块上涨，数据中心、水电和高速公路板块，涨幅分别为 1.94%、1.12%和 0.32%。跌幅最高的为产业园区与保租房板块，跌幅分别为 2.94%与 2.90%；消费板块跌幅排名第三，下跌 2.15%；最后，物流设施和新能源板块分别下跌 1.34%和 1.08%。项目层面，本月新股表现较好，华夏中核REIT 上涨 26.56%。存量 REITs 逐渐体现出估值回归的趋势，P/NAV高的 REITs 涨幅排名靠后。具体体现在高速公路 REITs 普遍涨幅排名靠前，前十名中五席为高速 REITs。江苏交控 REIT（+3.50%）涨幅排名第二，宁波交投 REIT（+2.36%）第五。此外还有明阳新能源 REIT（+1.84%，P/NAV 为 0.94）排名第八。数据中心行业热度不减，即便P/NAV 较高涨幅排名仍靠前，润泽 REIT（+2.59%）和万国 REIT（+0.69%）分别排第三和十一名。跌幅较高的多为前期涨幅较高的REITs。跌幅较高的南京建邺 REIT（-8.11%）、金隅产园 REIT（-5.96%）和东久 REIT（-5.59%）在 1 月上涨较多，随即在 2 月行情出现回调。 ⚫ 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-03-14 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -20%-8%4%16%28%40%04/2407/2409/2412/2402/2504/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 4.67 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 85.8 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.56 2025/11/3 买入 12.00 0.49 0.53 19.5 18.0 11.3 9.5 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 6.39 2026/1/26 买入 9.67 0.09 0.28 74.6 22.9 9.4 5.7 0.5% 1.7% 新城控股 601155.SH 人民币 15.44 2025/11/7 买入 18.89 0.37 0.51 42.2 30.4 8.5 7.6 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 9.25 2025/11/13 买入 12.43 1.24 1.45 7.4 6.4 6.4 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 4.05 2025/11/7 买入 6.99 0.19 0.44 20.9 9.3 20.1 10.3 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.78 2026/1/11 买入 13.28 0.96 1.12 11.3 9.6 4.3 5.9 9.9% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 3.41 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 59.1 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.20 2025/10/26 买入 16.02 1.34 1.56 8.7 7.5 9.3 8.0 3.7% 4.2% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.59 2025/9/12 买入 2.83 0.08 0.38 27.0 5.9 7.8 6.4 0.9% 3.9% 越秀地产 00123.HK 港币 4.24 2025/7/11 买入 6.78 0.28 0.36 13.4 10.5 3.4 3.2 1.8% 2.2% 华润置地 01109.HK 港