房地产行业香港房地产跟踪报告：如何看待本轮香港楼市复苏的本质？

行业研究丨深度报告丨房地产 [Table_Title] 如何看待本轮香港楼市复苏的本质？——香港房地产跟踪报告 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 21 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary]宏观与政策环境稳定，楼市复苏进程持续深化。本轮香港楼市复苏，本质在于高净值人口流入带来租金与净租售比上涨，房产的综合持有回报率改善，在降息背景下房产投资明显具备吸引力。展望后期，香港人口与政策环境依旧稳定，失业率虽小幅提升但整体可控，收入预期稳步提升，租金仍有上涨预期，降息节奏短期虽有扰动但方向不变，仍持续看好香港楼市的复苏，建议关注布局香港核心地段、土储充裕、财务稳健的龙头房企。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520120002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待本轮香港楼市复苏的本质？——香港房地产跟踪报告 行业研究丨深度报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 如何看待本轮香港楼市复苏的本质？ 租金上涨及净租售比提升，房产持有回报率具备吸引力。本轮香港楼市的复苏起始于 2022 年底人才吸引计划加码后，高净值人口回流，带动租金自 2023 年 2 月开始迈入上涨通道，当然租金上涨也离不开相对平稳的宏观环境、紧平衡的供需基本面。租金上涨为本轮复苏的核心因素，长期维度房租是房价的锚，构建指标【房产持有回报率=静态净租售比+租金预期涨幅-年化交易税费率-年化房屋折损率】来看，静态净租售比叠加租金预期涨幅，即使考虑交易税费和房屋折旧率，仍能带来逾 4%的持有回报率，低利率预期下房产投资的吸引力增加。 宏观环境稳健，撤辣政策活跃楼市成交 宏观环境稳健，撤辣政策活跃楼市成交。2022 年底人才引进计划加码以来，香港人口小幅提升，2025 年底香港总人口 751 万(+0.1%)。虽失业率小幅提升，但收入稳健增长，月收入中位数 2.05 万(+2.5%)，人口与收入平稳，为楼市复苏提供良好的宏观环境。政策方面，2024 年香港政府“撤辣”，在置业税与贷款环节支持楼市发展,充分释放楼市活跃度，2025 年香港一二手住宅楼宇合计成交 62832 套(+18.3%)，连续 2 年成交量持续回升，其中一手住宅占比微增至33%。随着成交量提升，新房库存虽仍处高位，但去化周期回落至 5.1 年的合理水平。 租金趋势性改善，持有回报率提升驱动房价上涨 租金与租售比改善，持有回报率提升驱动房价上涨。2023 年以来高净值人口加速流入，租金自 2023 年 2 月重拾上涨通道，底部至今累计涨幅 15.8%。租售比自 2023Q2 跟随租金上涨开始逐步提升，2025Q2 房价开启上涨后，回报率涨幅放缓，维持震荡，A 类私人住宅约 3.6%。静态租售比改善，叠加租金上涨预期，持有房产的综合回报率明显改善，降息预期仍在，驱动房价自 2025 年 4 月后稳步回升，2026 年以来延续涨势，截至今年 1 月自低点累计涨幅 5.8%。 香港商业市场：仍在寻底，依旧承压 写字楼与零售商业仍在寻底，依旧承压。写字楼行业供需过剩，混合办公模式常态化下企业持续缩减办公面积，部分跨国企业调整在港布局导致需求承压，写字楼物业售价自 2018 年高点下跌 51%，租金自 2019 年高点下跌 21%。零售物业售价仍在探底，相对 2018 年高点下跌45%；租金自高点累计跌幅 20%，租金跌幅小于售价，使得近年租金/售价稳步提升。2025 年港岛/九龙/新界零售租金(MA12)同比-1.6%、-1.2%、-4.6%，跌幅有所收敛，但依旧承压。 投资建议：宏观与政策环境稳定，楼市复苏进程持续深化 宏观与政策环境稳定，楼市复苏进程持续深化。本轮香港楼市复苏，本质在于行业供需紧平衡，高净值人口流入带来租金与净租售比上涨，房产的综合持有回报率改善，在降息背景下房产投资明显具备吸引力。展望后期，香港人口与政策环境依旧向好，失业率虽小幅提升但整体可控，收入预期稳步提升，租金仍有上涨预期，降息节奏短期虽有扰动但方向不变，仍持续看好香港楼市的复苏，建议关注布局香港核心地段、土储充裕、财务稳健的龙头房企。 。风险提示 1、降息进度不及预期；2、香港人口回流量不及预期； 3、失业率持续走高；4、收入预期下降。 [Table_StockData] 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待物价对房价的传导？——房地产行业周度观点更新》2026-03-08 •《向精准投资和管理红利要利润——重点公司2025 年拿地质量评估》2026-03-08 •《住房定价的三种属性——房地产行业周度观点更新》2026-03-02 -20%-3%13%30%2025/32025/72025/112026/3房地产沪深3002026-03-12%research.95579.com3 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 21 行业研究 | 深度报告 目录 引言：如何看待本轮香港楼市复苏的本质？ ................................................................................. 6 宏观：就业人数微降，收入稳健增长 ............................................................................................ 7 政策：2024 年全面“撤辣”，活跃楼市成交 ................................................................................. 8 成交：近 2 年私人住宅成交回暖，一手占比提升 .......................................................................... 9 供应：土地供应底部震荡，待售库存高位下降 ........................................................................... 10 价格：租金率先上涨，驱动房价止跌回升 ................................................................................... 12 回报率：租金涨幅领先房价，回报率稳步提升 .................................................................