房地产行业周报：LPR连续9个月维持不变，新房二手房成交从春节周逐渐恢复-2026W9房地产周报

行 业 研 究 2026.03.04 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 周 报 LPR 连续 9 个月维持不变，新房二手房成交从春节周逐渐恢复-2026W9 房地产周报 分析师 陈立 登记编号：S1220525120004 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 230 总股本(亿股) 8,392.25 销售收入(亿元) 25,035.15 利润总额(亿元) -10,483.28 行业平均 PE 127.99 平均股价(元) 6.07 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《春节期间新房二手房网签成交停滞，重点城市二手房挂牌量仍在下降-2026W8 房地产周报》2026.02.26 《地方继续落实地产政策，新房二手房数据因临近春节回落-2026W6 房地产周报》2026.02.13 《内房 H 股指数表现亮眼，部分城市二手房成交量出现回落-2026W5 房地产周报》2026.02.05 《商业用房首付比例下调助力去库存，一线城市二 手房成交 回调 -2026W4 房地产 周报 》2026.01.30 中央稳定信贷环境，地方聚焦需求释放。2026 年 2 月 24 日，央行公布 LPR 连续 9 个月持平，1 年期 3.0%、5 年期以上 3.5%，房贷利率维持历史低位以稳定信贷预期；地方密集出台精准支持政策，上海放宽限购、提高公积金贷款额度并减免部分房产税，宁波推进住房“以旧换新”并发放换购券，深圳优化城市更新规则、降低配建要求并强化金融支持，叠加前期购房补贴、税费减免等政策，多维度支持合理住房需求，助力房地产市场平稳健康发展。 房地产相关板块市场呈现“宽基稳涨、板块分化”的结构性特征，整体市场情绪偏稳，但房地产相关板块表现分化显著，周期类板块成为资金追捧主线；A 股方面，申万一级行业呈现“周期强、地产弱”格局，钢铁（12.27%）、有色金属（9.77%）等周期板块领涨，而申万房地产指数仅上涨 0.60%，在行业中排名靠后，显著跑输沪深 300指数；港股方面，中华内房股指数下跌 1.30%，恒生物业服务及管理指数下跌 0.90%，房地产相关板块表现，反映港股对房地产产业链信心相对不足；估值层面，申万房地产指数市盈率 65.75 倍，显著高于沪深 300 指数的 14.80 倍和恒生指数的 12.61 倍，市场对房地产行业的估值分歧未收窄，较高估值制约板块上涨弹性，短期内市场或仍以震荡为主，需关注政策面及行业基本面的边际变化。 重点 14 城新房市场摆脱春节假期影响，进入节后全面复苏阶段，整体呈现“网签量大幅回升、城市分化显著”的特征。2026W9 重点 14 城新房网签合计 6555 套，较春节周实现量级回升，但受去年同期非春节周期、基数相对较高影响，各城市同比多呈下滑态势，同比数据主要反映基数差异。一线城市复苏态势稳健，上海、北京、广州、深圳四城合计网签 1513 套：上海网签 836 套，主要受益于节前积压需求集中释放及节后新项目入市带动，成为一线城市复苏核心引擎；北京、深圳和广州分别网签 392 套、174 套和 111 套，网签量均较春节周实现大幅回升，刚需与改善需求稳步释放，市场运行逐步回归常态。二线及其他重点城市复苏节奏分化明显，10 城合计网签 5042 套：青岛、武汉、成都和南京分别网签 1378 套、1065 套、807 套和 496 套，成为二线城市复苏主力，青岛凭借前期政策支持与库存去化推进，复苏力度最为突出，武汉、成都则受益于本地持续宽松的购房政策，刚需群体集中入市。整体来看，2026W9 新房市场已脱离春节假期的阶段性影响，核心城市需求释放态势明确，市场活跃度逐步修复，但城市间复苏力度差异与同比基数效应导致数据呈现分化，后续市场走势将取决于推盘节奏、政策落地效果及置业信心修复程度。 重点 20 城二手房市场，整体呈现“成交量级大幅回升、同比普遍下滑、城市分化显著”的特征。2026W9 重点 20 城二手房合计成交 31385 套，同比下滑 47.68%，较春节周显著回升，市场活跃度已全面修复，同比普遍下滑主要受去年同期高基数影响；其中一线城市成交稳健，四个一线城市合计成交 8459 套，同比下滑 51.19%，上海以4413 套领跑，北京、广州、深圳成交逐步回归常态，其余 16 个重点城市整体回暖但分化明显，成都、天津、重庆等二线城市成交靠前，杭州、长沙、厦门、东莞、佛山等复苏相对温和，东莞、重庆同比数据失真系去年基数异常所致，整体市场已摆脱春节假期影响，后续走势将取决于需求释放、政策落地及置业信心修复情况。 土地市场相对平淡，同比大幅下降。2026W9，百城住宅用地成交总价为 5.45 亿元，同比下降 98.56%。 投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。 风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。 方正证券研究所证券研究报告 -12%-5%2%9%16%23%25/3/425/5/16 25/7/28 25/10/9 25/12/21 26/3/4房地产沪深300房地产行业周报 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:中央地产政策回顾（2026.2.23-2026.3.1） 时间 部门或会议 主要内容 2026.2.24 中国人民银行 发布 2026 年 2 月贷款市场报价利率（LPR）：1 年期 LPR 为 3.0%，5 年期以上LPR 为 3.5%。两项利率均与上月持平，连续第 9 个月保持稳定。5 年期以上 LPR 稳定意味着居民房贷利率维持历史低位，为房地产市场提供稳定的信贷环境。 资料来源：腾讯网，方正证券研究所 图表2:地方地产政策回顾（2026.2.23-2026.3.1） 时间 部门或会议 主要内容 2026.2.25 上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心（五部门联合） 1.发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（"沪七条"），自 2026 年 2月 26 日起施行 2.限购松绑：非沪籍外环内购房社保/个税年限从 3 年降至 1 年；满 3 年可增购 1套；居住证满 5 年可在全市限购 1 套 3.公积金贷款优化：首套房公积金最高贷款额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加多子女和绿色建筑上浮政策最高可达 324万元；二套房额度相应提高 4.房产税完善：上海户籍成年子女购买唯一住房，暂免征收个人住房房产税。 2026.2.28 宁波市住房和城乡建设局（11 地同步官宣） 启动商品住房"以旧换新"2026 版（第三期）活动，全域