房地产行业深度报告：REITs2025年四季度市场关注度下降，资产间运营分化明显

分析师陈立登记编号：S1220525120004王嵩登记编号：S1220525080009REITs2025年四季度市场关注度下降，资产间运营分化明显房 地 产 团 队 • 行 业 深 度 报 告证券研究报告 | 房地产 | 2026年03月04日报告摘要中央层面以扩围、提质、强监管、建市场为核心，密集出台 REITs 顶层政策。2025年12月，国家发改委与证监会接连出台REITs相关政策：发改委将商业办公、城市更新列为独立资产类别，同时新增体育场馆、四星及以上酒店、储能、特高压、充电基础设施、停车场等资产范围，并细化仓储物流、数据中心、文旅等领域；证监会则配套支持商业不动产REITs，完善扩募、收购、合并机制，丰富指数与ETF产品，引入保险、社保等中长期资金，推动纳入沪深港通，并研究更灵活的收益率定价机制，全面拓宽REITs资产范围、推动市场高质量发展。2025年11月，北京证监局召开辖区公募REITs监管工作会议，提出用活用好公募REITs、打造REITs“首都品牌”；12月，上交所修订公募REITs多项业务规则，优化审核、发售、扩募机制，将扩募间隔期缩短至6个月，规范审核流程、简化监管环节，同日深交所亦发布商业不动产REITs试点相关通知，持续完善REITs制度体系、激发市场活力。中证REITs下半年整体承压，换手率处于历史低位。中证REITs（收盘）指数收盘价截至2025年9月30日下滑至829，较6月30日下降5.57%，截至2025年12月31日下滑至779，较9月30日下降6.09%，2025年12月31日的收盘价相较于年初的794下滑1.89%。流动性方面，截至2025年12月31日，中证REITs(收盘指数)换手率为0.31%，处于历史低位。换手率的回调主要受到股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。从收益表现来看，截至2026年2月13日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为-6.06%，不及中证1000指数同期30.55%的涨幅，并跑输沪深300；债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨0.51%和0.69%。整体来看，中证REITs的收益显著跑输股票市场，与债券市场收益率甚至仍有较大差距。在风险维度上，截至2026年2月13日的近250日年化波动率显示，中证REITs指数波动率为7.16%，低于中证1000和沪深300，高于中证全债与国债指数体现其“中等波动、稳中有升”的风险特性。四季度REITs不同资产间及同类资产内，分化与亮点并存。1）产业园：产业园类REITs整体运行呈现“收入分化”的结构性特征，一线城市部分产业园项目呈现出租率回升趋势；2）保障性租赁住房：延续稳健运行态势，部分核心项目运营恢复与区域租赁需求的稳步释放；3）高速公路：营收和可供分配资金整体呈现出“季节性回落”的运行特征，主要是车流量和总通行费普遍回落；4）能源：可比项目营收和可供分配资金同比下滑，从发电端数据来看，除鹏华深圳能源REIT外，其余可比REITs的基础设施发电收入同比均为正增长，其中中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT和华夏特变电工REIT受益于发电量同比提升，中信建投明阳智能REIT受益于电价水平同比提升；5）环保：除中航首钢绿能REIT外其余各只REITs营收和可供分配资金均出现环比下降，主要是富国首创水务REIT下属污水处理厂处理总量均较三季度回落、中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量较三季度增加4.71%、银华绍兴原水水利REIT供应原水量较三季度下降15.92%；6）仓储物流：各仓储物流REIT可租赁面积和出租率保持稳定，其中华夏深国际REIT出租率在2025年三季度下滑至81.26%后于四季度回升至89.54%，可比REITs租金水平同比均为负数，仓储物流租金承压明显；7）消费：消费类REITs整体经营保持韧性，但不同项目间收入波动明显，整体营收季节性好转，营收和可供分配资金均实现同比正增，出租率依旧维持在90%以上，大部分核心资产保持在95%以上；8）新型基础设施：2025年三季度新增上市的全新品类，截至四季度持有资产运行稳定。风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险2资料来源：方正证券研究所整理1 提质扩围同步推动，央地协同完善市场规则31.1 中央层面以扩围、提质、强监管、建市场为核心，密集出台 REITs 顶层政策2025年12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将商业办公设施、城市更新设施纳入独立资产类别；消费类基础设施REITs新增体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒店资产；能源领域新增储能、特高压、充电基础设施；市政环保覆盖停车场、污水垃圾处理；仓储物流、园区、数据中心、租赁住房、文旅等范围进一步细化。2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，配套沪深交易所、中国结算等规则同步落地，核心要点：支持商业不动产REITs，明确覆盖百货商场、购物中心等，鼓励资产组合、提升规模效应；完善扩募机制，支持优质上市 REITs 扩募、收购、合并；丰富REITs指数、探索REITs ETF，引导保险、社保、年金等中长期资金入市，推动纳入沪深港通，扩大开放；研究更灵活的收益率定价机制。1.2 地方政策积极响应，沪深交易所完善REITs业务规则2025年11月，北京证监局召开首次辖区公募REITs监管工作会议，提出将公募REITs用活用好，持续为首都经济高质量发展注入金融活水；携手打造REITs市场独具特色的“首都品牌”；将北京区位、资产优势转化为北京REITs市场独具特色的发展优势。2025年12月，上交所修订发布公募REITs业务规则：1）修订《审核关注事项指引》，聚焦重大关键要求，优化资产合规、回收资金用途及收益率规则，规范相关业态信息披露与核查，提升规则适配性；2）修订《发售业务指引》，细化询价定价等关键环节规范，防范违规，保障发售公平公正，保护投资者权益；3）修订《扩募指引》，完善扩募及新购不动产机制，将扩募间隔期缩短至6个月，增强市场内生动力；4）制定《审核程序指引》，规范REITs审核全流程，提升审核透明度与质效；5）简化配套监管流程，删减冗余环节，提升监管效能，激发市场活力。同日深交所也发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》。资料来源：方正证券研究所整理2 REITs市场行情及分析42.1 中证REITs下半年整体承压，换手率处于历史低位2025年上半年中证REITs指数稳定增长，进入下半年后承受较大下行压力。中证REITs（收盘）指数收盘价截至2025年9月30日下滑至829，较6月30日下降5.57%，截至2025年12月31日下滑至779，较9月30日下降6.09%，2025年12月31日的收盘价相较于年初的794下滑1.89%。流动性方面，截至2025年12月31日，中证REITs(收盘指数)换手率为0.31%，处于历史低位。换手率的回调主要受到股票市场上涨、观