房地产行业2026春季投资策略：逆境磨砺，暗藏契机

逆境磨砺，暗藏契机房地产行业2026春季投资策略证券研究报告姓名 齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn姓名 胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn2025年3月3日核心观点1、2026展望：渐行渐近的行业底部2026开年首期《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放出政策转向、引导房地产行业改善的清晰信号。本轮下行周期新开工面积回撤幅度（较高点回撤74.1%）高于销售面积（较高点回撤50.9%），新开工呈现一定的“超调”，供给侧出清更加显著。从租金回报率和贷款利率的关系看，目前核心城市二手住宅租金回报率基本在1.6-2.0%区间，已经与十年期国债收益率靠拢。2、人口因素是超长周期变量，中国香港止跌回稳经验值得借鉴房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性，整体对房价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。从各个国家/地区房屋价格指数与人口增长率的拟合结果来看，大多数国家/地区调整后的R2小于0.5，整体看P值大于0.05，房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系，人口增长率难以解释房屋价格的变化。中国香港楼市自2021年下半年开始进入下行通道，2022年香港特区政府开始逐步放松楼市政策。2025年6月，香港的房地产触底回暖，我们认为香港楼市是在“产业复苏---中青年引入---租金回报率和利率劈叉”的路径中逐步复苏的。3、“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求，预计未来新建住宅品质将持续提升。从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间 ，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。4、投资建议我们认为，2026年房地产应聚焦三大主线：一是政策底部的估值修复，开年中央和一线城市政策释放明确政策转向信号，新开工和拿地回撤预示供给端出清加速；二是布局“好房子”品质溢价主线，拥有成熟体系和高端产品线的开发商将享受品质代差带来的销售溢价和毛利率优势；三是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，REITs快速发展助力资管战略落地：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务；（4）二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家、贝壳。5、风险提示宏观经济下行，房企融资进展不及预期，行业竞争加剧。1人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限23目 录CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳456风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求1.12026《求是》第1期 ：改善和稳定房地产市场预期2026开年首期《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放出政策转向、引导房地产行业改善的清晰信号。该文作者钟庭军，现任住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副处长、副研究员。1.论述要点判断对房企影响/举措当前状况1、我国房地产市场正在经历深度调整：导致房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。2、城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。传统房地产发展模式已经走到了尽头。亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。行业重要性1、仍然是支撑国民经济的基础产业。2、转型发展空间依然十分广阔。仍有不小的市场潜力；有更新替代需求。后续措施保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。加强信息和舆论引导。1、取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。2、彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。表1：《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”资料来源：求是网、开源证券研究所发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上数据来源：Wind、开源证券研究所1.2 从2025年行业数据看，本轮下行周期新开工面积回撤幅度（较高点回撤74.1%）高于销售面积（较高点回撤50.9%），新开工呈现一定的“超调”，供给侧出清更加显著。图1：相较于销售面积，新开工面积经历了更深度的调整（万方）数据来源：Wind、开源证券研究所050,000100,000150,000200,000250,000房屋新开工面积商品房销售面积020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,00019992001200320052007200920112013201520172019202120232025房地产开发投资完成额：年度商品房销售额:年度图2：房地产下行周期，全行业投资额与销售额回归线性关系（亿元）发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上1.2 从租金回报率和贷款利率的关系看，目前核心城市二手住宅租金回报率基本在1.6-2.0%区间，已经与十年期国债收益率靠拢。图3：核心城市二手住宅租金回报率持续提升，已经与十年期国债收益率靠拢数据来源：Wind、开源证券研究所1.001.502.002.503.003.50上海:租金回报率:二手住宅北京:租金回报率:二手住宅深圳:租金回报率:二手住宅广州:租金回报率:二手住宅成都:租金回报率:二手住宅中债国债到期收益率:10年发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上数据来源：Wind、开源证券研究所1.2 对比发达国家/地区房价历史周期，房价历史下跌周期多在3年以上。日本自1990年以来，房价整体下跌超18年；美国自次贷危机后，房价下跌5.5年。表2：发达国家/地区房价历史下跌周期大多在3年以上数据来源：Wind、开源证券研究所图4：发达国家/地区过往房价历史下跌