房地产行业第8-9周周报：26年春节新房成交量低于23-25年，二手房成交量高于23-25年；上海优化限购、公积金和房产税政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 3 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 8-9 周周报（2026年 2 月 14 日-2026 年 2 月 27 日） 26 年春节新房成交量低于23-25 年，二手房成交量高于23-25 年；上海优化限购、公积金和房产税政策 受春节假期影响，新房、二手房成交面积同环比均降幅扩大。新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上涨。 核心观点 ◼ 受春节假期影响，新房成交面积同环比均降幅扩大。第 8-9 周（2 月 14 日-2 月 27 日）40 个城市新房成交面积 109.8 万平，环比下降 65.2%，同比下降 79.1%，同比降幅较第 7 周扩大 73.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-78.3%、-64.0%、-52.7%，同比增速分别为-83.9%、-74.8%、-82.2%，同比降幅较第 7 周分别扩大了 105.2、82.1、35.4 个百分点。 ◼ 二手房成交面积同环比均降幅扩大。第 8-9 周（2 月 14 日-2 月 27 日）18 个城市二手房成交面积96.0 万平，环比下降 68.8%，同比下降 77.6%，同比降幅较第 7 周扩大 70.3 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-69.4%、-68.7%、-68.6%，同比增速分别为-77.5%、-80.2%、-70.9%，同比降幅较第 7 周分别扩大了 51.2、93.6、77.7 个百分点。 ◼ 26 年春节假期期间新房成交量低于 23-25 年春节，二手房成交量高于 23-25 年春节。26 年春节假期期间，我们跟踪的 55 城新房成交套数 1302 套，22 城二手房成交套数 228 套，新房成交套数较25 年春节（1 月 28 日-2 月 4 日）、24 年春节假期（2 月 10-17 日）、23 年春节（1 月 21-27 日）分别下降 22%、13%、53%，二手房成交套数较 25、24、23 年春节分别增长 107%、84%、470%。由于近几年春节假期天数不同，我们再从日均来看，依然可以看到 26 年春节期间新房日均成交量均低于 23-25 年春节，二手房日均成交量均高于 23-25 年。26 年春节 55 城新房日均成交套数为145 套，较 25、24、23 年春节分别下降 30%、23%、64%，22 城二手房日均成交套数 25 套，较25、24、23 年春节分别增长 84%、63%、343%。 ◼ 新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上涨。截至第 9 周末，12 个城市新房库存面积11253 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.3%；去化周期 21.3 个月，环比上升 1.4 个月，同比上升 7.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 20.4、19.6、64.9 个月，一、二线城市环比分别上升 1.1、1.7 个月，同比提升 5.2、8.7 个月，三四线城市环比下降 6.5 个月，同比提升 29.0 个月。 ◼ 土地市场同环比均量价齐跌；溢价率环比上涨、同比下降。第 7-8 周（2 月 9 日-2 月 22 日）百城全类型成交土地规划建面为 1344.01 万平，环比下降 44.3%，同比下降 49.4%；成交总价 138.8 亿元，环比下降 58.9%，同比下降 76.1%；楼面均价 1033 元/平，环比下降 26.2%，同比下降 52.9%；土地溢价率为 3.65%，环比上升 1.7 个百分点，同比下降 0.3 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量同环比均下降。受春节假期影响，第 8 周（2 月 14 日-2 月 20 日）房企未发行国内债券。第 9 周（2 月 21 日-2 月 27 日）房地产行业国内债券总发行量为 21.5 亿元。第 8-9周（2 月 14 日-2 月 27 日）总偿还量为 219.9 亿元，环比上升 265.4%，同比上升 20.7%（前值：-67.5%）；净融资额为-198.4 亿元。 ◼ 板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.6%，较第 7 周上升 1.3pct，相对收益（相对沪深 300）为-0.5%，较第 7 周上升 0.6pct。房地产板块 PE 为 26.86X，较第 7 周下降 0.03X。 政策 ◼ 2 月 25 日，上海发布“新七条”，涉及住房限购、公积金贷款、房产税等调整。1）限购调整：①降低非本市户籍居民社保/个税缴纳年限，社保/个税年限满 1 年，外环内限购 1 套，外环外不限套数；社保/个税年限满 3 年，可增购一套，外环内限购 2 套，外环外不限套数，即和本市户籍居民的限购政策相同。②对于持有《上海居住证》满 5 年及以上的居民，全市范围内限购 1 套，无需提供社保/个税证明。2）公积金贷款政策调整：①调整首套房家庭贷款最高额度，新政下，家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，若叠加多子女家庭（增加 20%）和购买绿色建筑（增加 15%）最高贷款额度上浮政策，总共可增加 35%贷款额度，即公积金贷款最高额度可达 324 万元。②扩大多子女家庭购房支持范围，对多子女家庭购买二套的，最高额度上浮 20%，此前仅首套贷款额度可以上浮 20%，“二套向首套‘看齐’，将覆盖更多改善家庭群体。③落实公积金“认房不认贷”，这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的