房地产行业快评：“沪七条”进一步释放购买力，数据改善和政策博弈情绪共振

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年02月27日优于大市1房地产行业快评“沪七条”进一步释放购买力，数据改善和政策博弈情绪共振 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），明确进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策。国信地产观点：1）购房门槛进一步降低，支付压力边际减轻，有望释放更多购买力。2）上海楼市已调整三年，新房和二手房的套均总价差距拉大，新政策有利于置换链条的打通。3）春节前已经出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升。4）投资建议：基于目前的数据表现和市场情况，楼市企稳的概率较之前有所提升，叠加小阳春即将来临和全国两会即将召开的积极预期，基本面改善和政策博弈的情绪共振，因此短期看好地产股表现，中期仍要关注房价是否能够企稳，3 月份是关键的观察点，若楼市不再出现过去三年的“以价换量”，可以更加乐观。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 购房门槛进一步降低，支付压力边际减轻，有望释放更多购买力由于 2025 年 8 月 25 日政策已经解除了对符合条件的居民在上海外环外购房套数的限制，本次“沪七条”主要针对在上海外环内购房套数的限制，满足条件的非户籍居民可增购一套，即连续缴满 3 年社保或个税限购 2 套（原 1 套），连续缴满 1 年限购 1 套（原不可购买），此外，持《上海市居住证》满 5 年及以上在全市范围内限购 1 套。从购房门槛角度看，上海虽保留了限购条件，坚持了需要真实居住在上海才能购房的“房住不炒”底线，但已能较大程度满足真实居住人群的合理购房需求，在购房区域上也有更多选择。在降低购房门槛的同时，本次政策也减轻了居民的支付压力。一方面，适度提高住房公积金最高贷款额度，优化贷款套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围。首套公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度可达到 324 万元，二套最高贷款额度也相应提高。另一方面，户籍居民家庭中的子女成年后，在本市新购或置换住房属于成年子女家庭除于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母上述共同拥有住房外的唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。上海常住人口数自 2015 年来始终保持在接近 2500 万人，但自 2021 年来受居转户、人才引进、留学生、应届生等落户政策放松的影响，户籍迁入规模增长较为明显，户籍人口占比提升至 62%。不论是外地常住人口，还是新迁入的户籍人口，均较上海存量户籍人口结构更为年轻，因此也有着更旺盛的新增置业需求。本次政策出台，既有利于此前持币观望的户籍居民入市，也有利于非户籍常住人口考虑置业，有望进一步释放潜在购买力，助力上海楼市稳健发展。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：上海历年常住人口及同比图2：上海历年户籍人口及同比资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理图3：上海历年常住人口和户籍人口净增量图4：上海历年户籍人口自然增长和机械增长量资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理图5：上海历年户籍人口老龄化率图6：上海历年主城区常住/户籍/老龄人口在全市中的占比资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图7：上海 2010 年和 2020 年常住人口相应年龄段人数对比（单位：万人）资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理 上海楼市已调整三年，新房和二手房的套均总价差距拉大，新政策有利于置换链条的打通自 2022 年以来，虽然上海新房市场的成交套数明显下降，且套均总价快速走高至 1000 万，受供应约束、成交结构、成交均价、套均面积等因素影响。但更市场化、规模更大的二手交易市场表现良好，成交套数稳步修复，套均总价围绕 400 万元波动，体现了上海楼市坚实而庞大的底层需求体量。但新房和二手房的套均总价差距拉大，也会导致改善置换链条难以打通。为方便进一步比较，我们将上海划分成三个区域，分别是市区 7 区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦，基本全域在外环内）、近郊 4 区（浦东、宝山、闵行、嘉定，大部分区域在外环外，仅部分区域在外环内）、以及远郊 5 区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明，全域在外环外）。对比上海各区域 2024 年末的常住人口占比（市区 26%、近郊 51%、远郊 23%）、2023 年末的存量居住房屋面积占比（市区 27%、近郊 51%、远郊 22%）、以及 2025 年的住宅成交总套数占比（市区 28%、近郊 50%、远郊 22%），均基本持平，上海住宅整体供需情况相对均衡。但各区域 2025 年的新房成交套数占比（市区19%、近郊 57%、远郊 24%）则与之相差较大，结合 2025 年外环内新房楼盘的去化情况可知并非供应约束，而是购买力不足。通过降低外环内购房门槛，有助于扩大匹配客群范围，叠加 2023 年以来二手房降价后市区二手住宅成交套均总价与郊区新房相当、并非高不可攀，更有利于置换链条的打通。图8：上海历年新建商品住宅成交套数及同比图9：上海历年二手住宅成交套数及同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图10：上海历年新建商品住宅成交套均总价及同比图11：上海历年二手住宅成交套均总价及同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图12：上海历年各区域常住人口占比图13：上海历年各区域户籍人口占比资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理图14：上海历年各区域存量居住房屋面积占比图15：上海历年各区域住宅成交总套数占比资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：上海统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图16：上海历年各区域新建商品住宅成交套数占比图17：上海历年各区域二手住宅成交套数占比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所