房地产行业26年1月市场总结：市场信心逐步回升，主流标的表现优异

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 26 年 1 月市场总结 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 市场成交：新房仍较低迷，二手实时成交表现优异。新房市场，26 年1 月，45 城商品住宅（房管局）成交面积同比-27%，以农历对齐，同比-57%。根据克而瑞，26 年 1 月百强房企销售金额同比-25%，剔除春节的影响同比-34%。二手房市场，80 城（中介）实时成交同比+73%，剔除去年春节基数的影响对齐同比增长 12%；分线城市阳历增速差距不大，上海、北京、广州、深圳等城市均超过荣枯线水平。1 月 72 城来访同比+79%，农历同比+7.5%，来访转化率 1 月提升到 5.2%，为25 年 7 月以来的新高。网签数据，11 城同比+16.3%，对齐农历-14.4%。 ⚫ 市场景气度：26 年开年价格走稳，新房开盘去化率持续下滑。26 年 1月中介口径重点城市二手成交价格环比+2.7%，这是 25 年 3 月以来首次实现价格上涨，分线来看一线、二线、三四线分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3%，25 年 4 季度价格跌幅较大的城市，环比上涨较为显著。库存方面，新房库存走低但去化周期维持高位，二手房挂牌量 1 月环比为-1.1%，过去三个月环比-3.2%。新房去化方面，市场推盘进入淡季，因此售批比保持在 1x 以上，但重点城市新开盘认购率仅有 34%，其中纯新盘维持在 52%，老盘新推去化率仅有 28%，景气度较差。 ⚫ 政策：为全年地产政策环境改善，开了一个好头。26 年 1 月 2 日，中共中央机关刊《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，随后1 月 14 日财政部延续个人所得税退税政策至 27 年，1 月 15 日央行下调结构性金融工具的利率，开发贷款展期年限延长至 5 年，29 日新闻报道取消三道红线，2 月除上海试点“以旧换新”。开年 1 个月，所有政策方向都相对温和，且引导预期和提高政策效率的决心已显现。 ⚫ 土地市场：供应淡季叠加高基数，开局并不美好。26 年 1 月住宅用地出让金 924 亿元，同比-46%，各性质用地表现差异不大。政府供地意愿和企业拿地意愿都比较低，城投拿地面积同比-51%，非城投-24%。 ⚫ 行情回顾及投资观点：内房及港房表现出色，市场关注度大幅提升。1月 SW 房地产指数上涨 4.3%，跑赢大盘 2.7 个百分点，香港本地房地产指数上涨 14%，跑赢市场超 7 个百分点。分板块来看，主流开发、其他 A 股房企、物业管理、香港地产板块分别上涨 12.7%、2.7%、4.6%、17.3%，内房和港房主流开发企业均有不俗的表现。资本市场对于 26 年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，均有较为乐观的预期，由此带动了主流开发企业的整体板块价值修复，香港同样开年表现不俗。目前行业整体估值水平，仍处于底部位置，市场预期修复同样处于初级阶段，从股价表现上来看，低 PS 开发类企业拥有较好的股价弹性，建议持续关注房地产板块走势。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-02-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003767 xintian@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业“以旧换新”专题报告:上海重启试点，逻辑顺、预期效果强、值得期待 2026-02-10 [Table_Contacts] -14%-6%1%9%16%24%02/2505/2507/2509/2512/2502/26房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 4.97 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 92.2 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.33 2025/11/3 买入 12.00 0.49 0.53 21.0 19.4 11.3 9.5 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 6.74 2026/1/26 买入 9.67 0.09 0.28 78.6 24.2 9.4 5.7 0.5% 1.7% 新城控股 601155.SH 人民币 16.77 2025/11/7 买入 18.89 0.37 0.51 45.8 33.0 8.5 7.6 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 9.28 2025/11/13 买入 12.43 1.24 1.45 7.5 6.4 6.4 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 4.27 2025/11/7 买入 6.99 0.19 0.44 22.0 9.8 20.1 10.3 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 11.54 2026/1/11 买入 13.28 0.96 1.12 12.0 10.3 4.3 5.9 9.9% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 3.86 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 67.4 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中