房地产行业香港房地产月度跟踪：香港房价加速上涨，去化周期改善

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 香港房价加速上涨，去化周期改善 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 2 月 09 日│中国内地 动态点评 1 月以来港资房企股价表现亮眼，主要由于香港房地产市场延续复苏势头，尤其房价上涨速度较快。住宅方面，1 月香港房价创本轮复苏以来（即 25年 4 月以来）最大单月环比涨幅，春节错位影响下私人住宅成交量同比大幅增长；此外，25 年末竣工未售+在建未售库存继续收缩，去化周期已回归至历史正常区间，12 月住宅租金再创历史新高。商业地产方面，25 年香港零售业销货价值止跌回升，写字楼净吸纳量创 2018 年以来新高，但商业租金的全面复苏仍需等待，高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复。我们继续看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时股息率也带来一定支撑。重点推荐头部港资开发商和领展房产基金。 住宅量价：1 月房价创本轮复苏以来最大单月环比涨幅 房价方面，1 月末中原地产领先指数较 25 年 12 月末+2.2%（12 月+0.8%），创本轮房价复苏以来最大单月环比涨幅。另据香港差饷物业估价署的数据，25 年 12 月 香 港 私 人 住 宅 价 格 指 数 环 比 / 同 比 +0.2%/3.3% （ 11 月+1.1%/2.2%），自 25 年 3 月低点累计反弹 5%。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，1 月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为 1537/3674份，较 25 年 12 月环比-11%/-1%，但由于春节错位，同比+104%/+50%。我们继续维持 26 年成交量温和上升（新房+4%/二手房+9%）、房价延续上涨（同比+4.7%）的判断，同时对于房价加速上涨的趋势保持关注。 库存和租金：25 年末库存压力持续改善，住宅租金再创新高 库存方面，根据香港房屋局的数据，25 年末香港竣工在售库存为 2.3 万套，连降 3 个季度，去化周期降至 14 个月，较高点缩短 10 个月；再计入 6.1万套在建未售库存（连降 5 个季度），去化周期为 50 个月，较高点砍半，已修复至过去二十年的平均区间。租金方面，根据香港差饷物业估价署的数据，12 月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.1%/4.3%（11 月+0.3%/4.5%），继续创出历史新高；70 平以下住宅平均租金收益率 3.35%，依然高于 3.25%的封顶房贷利率。此外，1 月末 1 个月 HIBOR 环比-47bp 至 2.61%，金融市场流动性持续改善。 商业地产：高端零售、中环写字楼有望率先迎来结构性修复 零售业方面，根据香港政府统计处的数据，25 年香港零售业销货价值为 3805亿港币，同比+1.0%（24 年同比-7.3%），自 25 年 5 月以来连续 8 个月同比上升。分品类来看，酒类饮品及烟草、电器等耐用消费品（主要为手机）实现双位数增长，珠宝首饰、钟表及名贵礼物则在 25H2 显著复苏，而受港人北上和电商分流影响较大的鞋服制品、超级市场、百货公司等业态全年录得同比下滑。写字楼方面，根据世邦魏理仕的数据，得益于恒生指数上涨、IPO 火热的助力，25 年香港写字楼净吸纳量创 2018 年以来新高，但由于供给量亦处于 2009 年以来的次高水平，全年空置率同比+0.4pct 至 17.3%，仍处于历史高位。落实到商业租金，根据香港差饷物业估价署的数据，12月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比持平/-0.2%/-0.1%，同比-4.7%/-3.3%/-3.0%。我们认为商业租金的全面复苏仍需等待，但高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复。 风险提示：香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期，部分港资房企下调派息的风险。 (12)(3)61423Feb-25Jun-25Oct-25Feb-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产官网，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港新房私人住宅库存规模 图表6： 中国香港新房私人住宅库存去化周期 资料来源：香港房屋局，华泰研究 资料来源：香港房屋局，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比020,00040,00060,00080,000100,000120,0002004/122006/122008/122010/122012/122014/122016/122018/122020/122022/32022/92023/32023/92024/32024/92025/32025/9（伙）已批出土地上可随时动工的单位数目建筑中的单位数目-已预售单位数目已落成楼宇但仍未售出的单位数目020406