2026W06房地产行业周报：如何解读上海启动收购二手房？

请务必阅读正文后的声明及说明 【东北地产建筑|中期策略】生存到重生，分化与机遇 ——房地产 2025 中期策略 房地产行业有何可预见趋势 政策复盘&展望：止跌回稳信心坚决，楼市政策窗口期将近 楼市量价止跌回稳进度如何 商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期 2025 展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 投资建议：整体看来，2024 年 924 新政的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，在此背景下更多楼市政策值得期待，具体来说：①稳预期→“需求侧”或将继续调减限购等限制性措施（主要针对一线城市）；②防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；③促转型→“好房子”标准体系建设引导行业从规模扩张转向品质提升 联系人：刘清海 18721963859/刘张驰19955198950[Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2026-02-09 2 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 2% -3% 13% 相对收益 5% -2% -8% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 102 总市值（亿） 11473.13 流通市值（亿） 5300.15 市盈率（TTM 倍） 42.17 市净率（LF 倍） 0.77 成分股总营收（亿） 3164.87 成分股总净利润（亿） -92.87 成分股资产负债率（%） 75.05 相关报告 《开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善》---2026W03 周报 --20260119 《2025 收官，房企销售表现如何？---2026W02周报》 --20260112 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 研究助理：刘张驰 执业证书编号：S0550125070029 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告/行业动态报告 如何解读上海启动收购二手房？ ---2026W06 房地产周报 报告摘要： [Table_Summary] 本周观点：如何解读上海启动收购二手房？ 综合看来，上海三区本次政府下场收购二手房屋核心要求如下：①2000年前老旧住宅；②70 平以内；③总价 400 万以内；④限制区内购置新房（或均为房票形式）；新政通过激活底层资产老公房，助力改善家庭“卖一买一”，从而盘活整个置换链条，且核心区老旧住宅租金收益率可达 2.5%，商业模式上相较收储新房更为可行，地方收储动力更大。 本周地产：A 股与港股均跑赢大盘 本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 0.01%和-0.14%，分别跑赢大盘 1.34pct/跑赢大盘 2.88pct。本周地产信用债发行 142.05亿元，净融资额 83.79 亿元。截至 2026 年 2 月 6 日，地产信用债累计发行 437.82 亿元，净融资额-80.16 亿元，去年同期为 108.35 亿元。 本周 REITs 指数涨跌幅为-0.81% 本周产权型 REITs 指数收于 120.96 点,涨跌幅为-1.05%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 115.89 点,涨跌幅为-0.52%;近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 3.56pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为中金湖北科投光谷 REIT，涨跌幅为 1.57%。本周 REITs 成交额为 11.57亿元，环比-20.35%。本周 REITs 换手率为 0.40%，环比-0.13pcts。 百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降 本周百城供应和成交建面环比+1.40%/-73.67%，溢价率+3.12%，一线供应和成交建面环比+75.52%/-63.92%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比+4.03%/-77.08%，溢价率+6.77%,三四线供应和成交建面环比-5.62%/-72.40%，溢价率+2.04%。 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-+22.43%/+65.54% 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别+22.43%/+65.54%，累计同比分别-28.88%/+11.01%。新房端，45 城商品房共计成交 218 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+35.11%、+15.44%、+40.93%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 170 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+93.60%、+55.68%、+158.47%。 投资建议：静安、徐汇、浦东三区试点收储老旧住宅，有利于稳定市场预期，激活置换链条，且核心区老旧住宅租金收益率可达 2.5%，商业模式上相较收储新房更为可行，地方收储平台动力更大。但具体效果仍需关注于收购价格是否足够市场化等方面。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 -20%-10%0%10%20%30%2025/22025/52025/8 2025/11房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2/21 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 正文目录 1. 本周观点：1 月楼市表现如何？ ....................................................................... 4 2. 股票市场与信用债 .............................................................................................. 5 2.1. 地产 A 股 .................................................................................................................................. 5 2.2. 地产港股 ................................................................................................................................... 7 2.3. 地产信用债 ............................................................................................................................... 8 3. REITs