房地产行业他山之石：海外国家房地产周期研究之英国

他山之石—海外国家房地产周期研究之英国西部证券研发中心2026年2月4日证券研究报告机密和专有未经西部证券许可，任何对此资料的使用严格禁止分析师|周雅婷 S0800523050001 zhouyating@research.xbmail.com.cn请仔细阅读尾部的免责声明2首页•量价下跌周期：英国2007年经历危机后二手房成交量下跌23个月，下跌幅度64%；新房成交量下跌54个月，下跌幅度59%；房价下跌18个月，下跌幅度19.3%。•量价修复周期：英国二手成交量目前恢复到峰值的66%；新房成交量恢复到峰值的45%；房价经过83个月后恢复到危机前峰值，目前价格为危机前峰值的1.55倍，谷值的1.92倍。•政策：2005年至今，QE和印花税调整主导了地产周期，后者比前者波动影响显著较小。•人口：本地本籍居民住房自有率较高，新移民持续流入，先租后买，20年后购房率提升，移民流入对房价影响不显著。•租金和租金收益率：最近十年租金常年保持稳定上升，租金收益率先降后升，峰值6.34%，谷值4.97%，最近值6.08%。•房价收入比：2025Q3全国4.9，近十年峰值2022Q3 5.8，谷值2009Q1 4.1。•月供负担率：2025Q3全国33.8%，近十年峰值2007Q4 46%，谷值2020Q3 27.1%。•持有成本：年持有成本约为房价的1.0%–2.5%，其中独栋/联排房约为1.0%–1.5%，公寓约为1.5%–2.5%。•按揭比例：自住购房常见贷款比例为房价的75%–90%；投资性购房（Buy-to-let）贷款比例通常不超过75%。•风险提示：1、国家差异风险。由于国家间各种宏观条件的不一致性，国外经验仅为参考不一定对国内有指导意义。2、测算假设偏差风险。报告所引用的公开数据可能存在更新滞后等情况，同时测算所得结果是基于一定的前提假设，预测结果可能与实际情况存在一定程度的偏差。CONTENTS目录CONTENTS目录政策周期影响回顾核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款020301成交量与房价周期回顾请仔细阅读尾部的免责声明下跌周期•2007年经历危机后英国总二手房成交量下跌22个月，下跌幅度64%•新房成交量下跌54个月，下跌幅度59%•房价下跌18个月，下跌幅度19.3%修复周期•二手成交量目前恢复到峰值的66%•新房成交量恢复到峰值的45%•房价经过83个月后恢复到危机前峰值，2025年8月价格恢复为危机前峰值的1.55倍，谷值的1.92倍资料来源：HM Land Registry, 西部证券研发中心危机后二手房成交量恢复至危机前峰值66%，房价恢复至峰值1.55倍4图2：英国新房销售套数和价格（左轴房价，右轴销量）图1：英国二手房销售套数和价格（左轴房价，右轴销量）表1：英国2007年危机前后二手房/新房销售套数变动情况二手（千套/年）新房（千套/年）下跌时期2007-09到2009-072007-01到2011-06下跌周期（月）2354下跌幅度-64%-59%危机前一年均值119.7713.33危机后一年均值55.416.40危机后/危机前0.460.48峰值115.6113.81谷值41.445.66当前/峰值0.660.45当前/谷值1.831.090200004000060000800001000001200001400000500001000001500002000002500003000002006-032009-032012-032015-032018-032021-032024-03成屋平均房价（英镑/套）成屋销售（套）危机前一年二手房销售套数：119773.5套危机后一年二手房销售套数：55413.3套02000400060008000100001200014000160000500001000001500002000002500003000002005-012008-012011-012014-012017-012020-012023-01新建住房平均房价（英镑/套）新建住房销售（套）危机前一年新房销售套数：13329.7套危机后一年新房销售套数：6397.5套请仔细阅读尾部的免责声明观察英国危机后分区域的房价指数可以发现以下几个特征：英格兰、威尔士房价下跌周期较短，北爱尔兰最长•全国从峰值到谷值经历了18个月的下跌周期， 跌幅约19.3%；英格兰和威尔士分别为18和17个月，整体趋势与全国基本一致；•北爱尔兰调整最为剧烈，下跌周期长达66个月，至今未完全恢复。英格兰、苏格兰、威尔士房价下跌幅度温和，北爱尔兰明显偏离•英格兰、苏格兰、威尔士房价回撤幅度集中在17%–18%区间，调整相对温和；•北爱尔兰跌幅高达57.9%，显著偏离全国水平，反映其市场在危机中的高杠杆与高波动特征。英格兰、苏格兰修复周期短于威尔士•英格兰与苏格兰的修复周期分别为89个月和101个月；•威尔士修复时间更长（约116个月），反映出区域经济动能相对不足。资料来源：HM Land Registry, 西部证券研发中心房价调整区域差异5图3：英国2007年危机后房价指数变动表2：英国2007年危机前后二手房房价变动情况英国英格兰苏格兰北爱尔兰威尔士下跌周期（月数）181896617下跌幅度-19.03%-18.40%-16.93%-57.86%-18.16%恢复峰值周期（月数）8389110-116当前/谷值1.921.961.642.091.82当前/峰值1.551.601.360.881.490204060801001201402005-012008-012011-012014-012017-012020-012023-01英格兰苏格兰北爱尔兰威尔士英国请仔细阅读尾部的免责声明资料来源：HM Land Registry, 西部证券研发中心6图4：英国购房成交量变动情况按揭房成交量受利率周期和政策影响波动较大，全款房相对稳定•英国购房成交量呈现显著周期波动特征。按揭购房成交量走势与住宅市场总体成交量走势高度一致，约占住宅市场总成交量的66%。•在宏观冲击与政策变化节点，成交量出现阶段性剧烈波动。2016年前后的政策扰动，2020年疫情冲击及2021年阶段性刺激政策释放，成交量均出现短期大幅波动，其中按揭购房成交放大效应最为明显，而全款购房成交在波动中表现出相对韧性。•加息周期下按揭购房明显承压。2022年后随着利率上行，总体成交量与按揭购房成交同步回落，于2023–2024年维持相对低位震荡，全款购房占比阶段性抬升，反映当前市场中高净值与非杠杆需求支撑作用增强，但整体成交活跃度仍受信贷约束。0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002012-012014-012016-012018-012020-012022-012024-01总体成交量（套）全款购房成交量（套）按揭贷款购房成交量（套）请仔细阅读尾部的免责声明资料来源：GOV.UK, The Quarterly Journal of Economics, Office of National Statistics, Bank of England, HM La