房地产行业融资事件点评：房地产融资政策进入友好期，REITs和定增将开辟股权融资渠道

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 02 月 04 日 房地产融资政策进入友好期，REITs 和定增将开辟股权融资渠道 看好 ——房地产行业融资事件点评 相关研究 《目前板块业绩仍然承压，但最困难时期或将逐渐过去——房地产行业 2025 年业绩预告分析及前瞻》 2026/02/01 《首批商业不动产 REITs 上报，优质商业地产迎来价值重估——首批商业不动产REITs 上报点评》 2026/01/31 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 事件： ⚫ 1）26 年 1 月 28 日，中房报报道，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据。 ⚫ 2）1 月 27 日，保利发展公告拟以广州保利中心项目和佛山保利水城项目为底层资产，开展商业不动产 REITs 申报发行工作；1 月 29 日至 30 日，上海证券交易所连续受理 8 单商业不动产 REITs 申报；2 月 3 日，深交所首单商业不动产 REITs 正式申报。 ⚫ 3）2 月 3 日，华发股份发布 2026 年度向特定对象发行 A 股股票预案，向特定对象发行 A股股票拟募集资金不超过 30 亿元，发行对象为控股股东珠海华发集团，认购价格为 4.21元/股，发行数量不超过 7.13 亿股，占发行前总股本的 30%上限。发行完成后，华发集团持股比例将提升，但公司实际控制人仍为珠海市国资委，控制权不变。 点评： ⚫ 房地产行业融资政策和环境正持续改善，融资方式从债权融资延伸至股权融资。近期，房地产行业融资方面的利好开始逐步增多，比如：1 月 9 日，财联社报道房地产融资“白名单”项目贷款可展期 5 年；1 月 28 日，“三条红线”政策逐步退场；1 月 27 日，保利拟申报商业不动产 REITs；2 月 3 日，华发股份拟向定增不超过 30 亿元。综合上述行业政策与融资信息，我们能发现，房地产行业融资政策和融资环境正在持续改善，原先房地产的融资限制政策目前正逐步放松，原先房地产的融资支持政策也进一步加强，并且房企融资的方式更加多元化、融资渠道也开始逐步拓宽，并且融资方式也逐渐从此前的债权融资延伸至股权融资（包括保利发展的 REITs 和华发股份的定增），当前房地产供给端的融资政策进入友好期，缓解房企资金压力、改善资产负债表。 ⚫ REITs 和定增将为房企开辟股权融资渠道，缓解房企资金压力、改善资产负债表。1 月 29日至 30 日，上海证券交易所连续受理 8 单商业不动产 REITs 申报；2 月 3 日，深交所首单商业不动产 REITs 正式申报。证监会商业不动产 REITs 较此前发改委基础设施 REITs推进明显更快，且资产归属主体或逐渐扩围至民营房企，对企业覆盖支持更为全面。商业不动产 REITs 能够盘活房企存量资产、拓展权益融资渠道、并将资产价值显性化，除了目前保利发展之外，预计后续也将有更多的房企尝试商业不动产 REITs。此外，2 月 3 日，华发股份通过向控股股东定向增发募集资金，不需要受到 PB 破净约束，并且控股股东定增价 4.21 元/股、较现价溢价 5%，溢价参与更表明大股东对上市公司的认可程度以及融资支持力度之大，也代表当前地方国资对当地国企的充分支持，预计后续也将有更多房企效仿跟进，包括国央企和民企。 ⚫ 投资分析意见：房地产融资政策进入友好期，REITs 和定增将开辟股权融资渠道，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，政策面基调也更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、绿城中国、滨江集团、中国金茂、保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发股份、华发股份；2）商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：行业销售不及预期，融资环境超预期趋紧，支持政策推进不及预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共4页 简单金融 成就梦想 表 1：首批 8 只商业不动产 REITs 概况 名称 底层资产 资产业态 期末出租率（%） 租金单价（元/月/平） NOI margin(%) 评估价值(亿元) 预 期 年 化 分 配 率(%) 预 计 募 集规 模 （ 亿元） 可出租面积（平方米） 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2026 2027 汇添富上海地产商业 REIT 鼎保大厦 办公、配套商业 98.0 99.1 100.0 176 176 179 84.6 83.6 81.8 18.5 4.5 4.6 40.0 51,394 鼎博大厦 办公、配套商业 23.7 57.0 99.3 204 211 173 16.5 71.9 19.9 59,559 中金唯品会商业REIT 郑州杉杉奥特莱斯 奥特莱斯 99.8 100.0 99.9 328 332 373 75.9 73.6 77.9 46.3 4.6 5.0 74.7 59,394 哈尔滨杉杉奥特莱斯 奥特莱斯 100.0 100.0 100.0 193 209 242 69.1 69.8 73.4 28.4 62,768 华安锦江商业 REIT 锦江都城酒店（21家） 酒店 280 273 258 1.6 15.0 2.5 17.0 3.4 5.1 17.0 3,093 间 国泰海通砂之船商业 REIT 砂之船（西安）奥特莱斯 奥特莱斯 98.8 98.5 98.9 257 277 288 79.2 78.4 77.0 50.6 5.5 5.8 50.6