房地产行业动态点评：四个维度驱动地产股估值修复

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 四个维度驱动地产股估值修复 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 1 月 30 日│中国内地 动态点评 近期 AH 地产股表现跑赢大盘指数，1 月 19-29 日 Wind 香港房地产指数上涨 7.3%，行业排名 3/11，A 股申万房地产指数上涨 5.5%，行业排名 6/31。我们认为低估值和多维驱动是此次地产股估值修复的动力。展望后市，我们认为港股流动性宽松、板块低估值、地产基本面边际改善预期是这轮地产股修复的底色，当前到 3 月份是政策和“小阳春”共振的窗口期，政策预期和市场回暖迹象都有助于地产股估值持续修复。 基本面：开年核心城市二手房市场需求改善同时挂牌下降 开年核心城市二手房需求边际改善，供给压力缓解。一方面，26 年元旦后二手房成交量持续改善，第二周/三周/四周成交面积环比+29%/+5%/+5%，三周周均较 12 月周均增长 9%。累计同比来看，1 月 1-25 日 22 城二手房备案面积同比-2%，较上半月同比 15%的降幅明显收窄。另一方面截至 26年 1 月 25 日，重点 20 城/一线城市挂牌量持续下降，环比前一周均下降0.6%，较 10 月末（25 年内高点）下降 3.3%/6.3%，供给压力有所减轻。 政策面：融资政策改善，需求侧政策预期升温 据中国房地产报，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。同时 25 年 12 月 24 日，北京出台新一轮房地产政策，对限购和公积金等政策进行优化，参考北京力度，上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间，市场对此存在政策预期。 信用面：龙头房企信用压力缓释，其他公司化债持续推进 近期万科在化解短期债务方面取得进展，合计约 68 亿元人民币债券的展期议案均获债券持有人通过，并加入部分本金提前兑付、增信措施等安排，同时其第一大股东深铁集团提供不超过 23.6 亿元专项借款用于支持偿债，使万科短期流动性改善。其他公司化债亦持续推进，据我们统计，重点 15 家房企 2025 年累计削债 3246 亿，其中境内/境外债分别削减 283/2963 亿元。 资金面：外资和南向资金共振流入港股 28 日恒生指数创 4 年新高，华泰策略团队认为主要由外资和南向共振流入驱动（《恒生指数四年新高之后》，1 月 28 日），新鸿基地产等恒生指数权重股亦于 28 日创历史新高。截至 1 月 28 日港股地产股单周净买入约 27亿元，行业排名 4/36。此外，截至 1 月 28 日，EPFR 口径下主动外资已连续两周正流入，系 24 年 9 月以来首次，被动外资流入港股速度同样维持高位，近两周单周分别流入 26.6、17.1 亿美元；南向流入亦在稳步改善，多角度可以看出资金正持续流向港股。 政策预期和基本面改善预期共振，建议围绕四大主线关注地产股 目前 AH 地产股估值较低且 12 月以来跑输指数，申万房地产指数/内房股指数 PB-LF 处于 2000 年以来 10%/68%分位，25 年 12 月以来申万房地产指数跑输万得全 A 指数 7.6%，内房股指数跑输恒生指数 2.8%。当前到 3 月是政策预期和“小阳春”基本面改善预期共振的窗口期，有望延续地产股估值修复。我们建议围绕以下主线关注房地产行业投资机会：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的三好地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如龙湖集团、新城控股等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如领展房产基金等；4、优质物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：政策波动风险，基本面复苏不及预期风险，部分房企经营风险。 (7)2101927Feb-25Jun-25Oct-25Jan-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 龙湖集团 960 HK 买入 10.44 15.21 73,515 1.51 0.52 0.68 1.04 6.18 17.88 13.80 8.97 绿城服务 2869 HK 买入 4.56 6.56 14,377 0.25 0.30 0.36 0.43 16.43 13.80 11.46 9.54 领展房产基金 823 HK 买入 36.32 50.59 95,023 -0.78 -3.43 0.97 3.82 -46.78 -10.58 37.47 9.51 建发国际集团 1908 HK 买入 16.21 21.60 36,313 2.11 2.06 2.29 2.49 6.86 7.03 6.33 5.83 中国海外发展 688 HK 买入 14.63 19.08 160,124 1.43 1.39 1.48 1.60 9.16 9.44 8.81 8.20 招商积余 001914 CH 买入 12.14 15.68 12,792 0.79 0.88 0.98 1.08 15.32 13.82 12.44 11.20 绿城中国 3900 HK 买入 11.40 13.69 28,951 0.63 0.45 0.48 0.57 16.