房地产行业：现实不弱，预期增强，逢低布局

请阅读最后一页的重要声明！ 现实不弱，预期增强，逢低布局 房地产 证券研究报告 行业深度分析报告 / 2026.01.30 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业跟踪周报》 2026-01-27 2. 《拐点已现上行持续，港资房企估值重塑》 2026-01-25 3. 《房地产行业跟踪周报》 2026-01-20 现实不弱，预期增强，逢低布局 核心观点 ❖ 现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳。在无政策加码的背景下，①2026 年 1 月二手房仍成交活跃，一线及三四线已超过 2025 年同期的高基数。②一二线城市整体挂牌量高位回落，截至 2025 年末，一线挂牌量较高位-6.8%；二线挂牌量较高位-1.0%。③2025 年 12 月至今，一线、新一线、二线城市价格的周环比降幅均有所收窄，2026 年 1 月第三周开始，上海及杭州的冰山指数转正。 ❖ 预期增强：今年政策或将进一步加码，拐点渐进。①北京楼市新政已过1 月有余，二手住宅成交创下近五年最高水平，上周冰山指数止跌。结合近期官方定调，市场对后续沪深两市进一步放开限购有所期待。②截至 2025 年12月 末 ， 百 城 / 一 线 / 二 线 / 三 四 线 的 租 金 回 报 率 分 别 为2.4%/1.8%/2.7%/3.0%，新增商业/公积金贷款利率分别为 3.06%/2.6%，即百城租金回报率与商贷的利差已收敛至 67bp。若要达成楼市企稳的必要条件之一：租金回报率=贷款利率，2026 年政策发力的路径可能是降息+贴息。③立足十五五开年，新一轮政策有望发力，若后续经济向好，走出较弱的通胀，则有望扭转对房价下跌的预期。 ❖ 逢低布局：股价、估值、持仓、拥挤度较低。①924 行情至今，在 31 个申万一级行业指数中，房地产累计涨幅 32.1%，排第 24 位；在 11 个 WIND港股行业指数中，房地产累计涨幅 39.0%，排第 9 位。②A 股及港股地产 PB均处于近五年平均水平，截至 2026/1/29，申万地产 PB 为 0.88x，Wind 香港地产 PB 为 0.5x，均处于破净状态，有待修复。③截至 2025Q4，A 股地产股的持仓占比降至 0.27%，再创新低；超配比例为-0.61%，2023 年以来的低配趋势进一步加深；地产股筹码结构好，向上阻力小。④1 月至今 A 股及港股地产的交易拥挤度仍处于较低区间，乖离率正常。 ❖ 投资建议：我们认为经历多年筑底后，地产基本面的拐点正渐行渐近，若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则有望率先迎来地产股的拐点。我们明确拐点机会是值得重仓的，即使当前位置虽然略偏左侧，但先建立底仓亦是不错的选择。A 股推荐：滨江集团、新城控股、招商蛇口，建议关注：我爱我家。港股推荐：华润置地、绿城中国、贝壳，建议关注中国海外宏洋集团、中国金茂。 ❖ 风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 -7%0%7%15%22%29%房地产沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录 1 现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳 ........................................................... 4 1.1 无政策加码，一线城市二手房仍成交活跃 ................................................................ 4 1.2 一二线城市整体挂牌量高位回落，供需关系向好 ....................................................... 5 1.3 价格环比跌幅收窄，上海杭州出现正增长 ................................................................ 6 2 预期较强：今年政策或将进一步加码，拐点渐进 ........................................................... 8 2.1 北京新政先行，短期量升价稳，沪深有望加码 .......................................................... 8 2.2 房贷利率有望进一步下降，降息+贴息是可行路径 .................................................... 10 2.3 扩大内需走出较弱的通胀，助力房价预期扭转 ......................................................... 10 3 逢低布局：股价、估值、持仓、拥挤度较低 ................................................................ 11 3.1 924 行情后地产涨幅靠后，且有所回调 .................................................................. 11 3.2 地产股 PB 估值有待修复 ..................................................................................... 13 3.3 地产股公募持仓创新低 ........................................................................................ 14 3.4 地产股交易拥挤度较低，乖离率正常 ..................................................................... 15 4 投资建议 ............................................................................................................. 16 5 风险提示 .............................................................................................................18 图表目录 图 1： 22 城二手房成交面积处于近五年最高水平（万方） .....................