房地产行业公募REITs2025年四季报业绩综述：顺周期板块边际改善，总体表现超预期

1 证券研究报告·行业深度 顺周期板块边际改善，总体表现超预期——公募 REITs2025 年四季报业绩综述 核心观点 77 只 REITs 披露了 2025 年四季报，顺周期板块边际改善 ，抗周期板块展现成长性。42 只次新 REITs Q4 业绩达成率总体超预 期，三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成 率均分别为 103.7%、92.4%、104.1%；存量 REITs 总体业绩边际改 善，三大指标同比平均变幅分别为 5.2%、6.2%、17.2%。消费 板块和保租房表现优异，市政环保板块因季节因素波动较大，交 通基础设施板块表现不及预期，能源、产业园区、仓储物流板块 表现分化。一级市场定价更加理性，打新及战配策略由“普选”转向“精选”。政策红利集中释放，看好 2026 年上半年 REITs 市 场的表现，建议聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条 主线。 摘要 综述：四季度次新 REITs 达成率表现超预期，存量项目边际改善。截至 2025 年底，共 78 只 REITs 上市，77 只 REITs 披露 2025年四季报。（1）顺周期板块边际改善：产业园区经营边际企稳，仓储物流结构性复苏；（2）抗周期板块展现成长性：消费 REITs租金普涨，政策性保租房租金均提升。42 只次新 REITs Q4 业绩达成率超预期，三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金 额）的平均达成率均分别为 103.7%、92.4%、104.1%；存量 REITs 总体业绩边际改善，三大指标同比平均变幅分别为 5.2%、6.2%、17.2%。 业态：消费和保租房板块表现优异，市政环保板块因季节因素波动较大，交通基础设施板块表现不及预期，能源、产业园区、仓储物流板块表现分化。（1）产业园：同比继续承压，环比出租率改善，行业整体供需压力仍存，厂房 REITs 较研发办公 REITs 量价表现更优，展现出客户粘性和业绩韧性；（2）仓储物流：量边际改善，价持续探底,整租及关联租约相对稳定；（3）保租房：出租率维持高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升；（4）消费：强运营叠加旺季助力业绩持续表现亮眼，运营与定位 驱动分化；（5）数据中心：业绩持续表现稳定，大客户+长协维持业绩稳定；（6）交通：次新项目表现较好，路网结构与客货结 构导致业绩分化延续；（7）市政：刚需支撑稳增长，关注主动改 善运营项目；（8）能源：资源禀赋与区域电改政策加速业绩分化。 投资建议：打新及战配策略由“普选”转向“精选”，政策红利集中释放，看好 2026 年上半年 REITs 市场的表现，聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线：（1）分子端稳健，具备强抗周期属性的板块：包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保等板块。（2）符合国家战略方向的高景气度板块，如数 据中心板块，以及景气度边际修复的部分标的：包括部分仓储物流及高速公路项目。（3）受益于政策导向公募 REITs 作为“资产上市平台”的长期战略价值，原始权益人扩募诉求强，储备资 产优质的相关标的。 维持 强于大市 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2026 年 01 月 29 日 市场表现 相关研究报告 26.01.25 【中信建投 REITs】:酒店行业经营规模超过前高，REITs 模式差异或将显著影响估值水平——不动产资产证券化系列（三） 26.01.20 【中信建投 REITs】:寻底写字楼资产周期，关注核心城市复苏契机——不动产资产证券化系列（二） 25.11.10 【中信建投 REITs】:REITs2026 年投资策略报告：关注供需格局及政策红利，把握抗周期、提景气、强扩募三条主线 25.11.03 【中信建投 REITs】:独具优势的持有型不动产 ABS，构筑多层次 REITs市场的关键一环——不动产资产证券化系列（一） 25.06.21 【中信建投 REITs】:REITs2025 年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产 25.05.10 【中信建投 REITs】:板块分化加剧，看好优质内需资产及景气度修复资产——REITs 行业 2025 年一季度业绩综述 24.11.04 【中信建投 REITs】:REITs 深度：经营压力仍存，抗周期业态韧性强——REITs 行业 2024 年三季报业绩综述 -5%15%35%55%2025/1/92025/2/92025/3/92025/4/92025/5/92025/6/92025/7/92025/8/92025/9/92025/10/92025/11/92025/12/92026/1/9中证REITs全收益沪深300REITs 2 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 行业深度报告 REITs 目录 1、综述：四季度次新 REITs 达成率表现超预期，存量项目边际改善 ...................................................... 5 1.1 业绩达成率：四季度 42 只次新 REITs 项目业绩达成率超预期，整体完成收入及可供分配金额目标 .......................................................................................................................................................... 5 1.2 四季度同环比：存量 REITs 总体业绩边际改善，同比有所回升 ................................................... 6 2、业态：消费和保租房表现优异，市政环保波动较大，交通表现不及预期，能源、产业园区和仓储物流表现分化 ................................................................................................................................................ 8 2.1 产业园区：同比继续承压，环比出租率改善，行业整体供需压力仍存，厂房 REITs 较研发办公REITs 量价表现更优，展现出客户粘性和业绩韧性.................................................................................. 8 2.2 仓储物流：量边际改善，价持续探底，整租及关联租约相对稳定.............................................. 12 2.3 保租房：出租率维持高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升.............................................. 16 2.4 消费基础设施：强运营叠加旺季助力业绩持续