房地产行业：拐点已现上行持续，港资房企估值重塑

请阅读最后一页的重要声明！ 拐点已现上行持续，港资房企估值重塑 房地产 证券研究报告 行业深度分析报告 / 2026.01.25 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业跟踪周报》 2026-01-20 2. 《房地产行业跟踪周报》 2026-01-12 3. 《2025 房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半》 2026-01-06 拐点已现上行持续，港资房企估值重塑 核心观点 ❖ 香港住宅市场企稳回升，商业地产阶段性仍然承压：2025 年香港新房成交量已接近 2019 年周期峰值水平，二手房成交量创 2022 年以来新高，住宅价格自 2025 年 3 月企稳并逐步提升，成交量价修复带动库存去化周期由 125个月大幅缩减至 61 个月，香港住宅市场复苏趋势明确。香港零售物业租金及出租率仍处调整阶段，但租金同比跌幅收窄，部分核心区域空置率下降。写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显。 ❖ 2026 年香港住宅市场有望延续量价齐升的复苏趋势：房贷利率下调是驱动房地产市场复苏的重要因素，2026 年美联储降息趋势有望延续并带动香港房贷利率继续下行，叠加租金水平及租金回报率持续提升，后续香港超 80%的住宅有望实现供平过租。此外，近年来香港积极吸引人才流入，2022-2024年香港高才通计划、一般就业政策、输入内地人才计划、优才计划签发的签证/入境许可证合计超 25 万份，未来来港及留港人才或有望逐步转化为购房需求。从供给端来看，近年来香港政府供地克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩。 ❖ 当前港资房企估值处历史较低分位数水平，具备修复空间，香港开发业务及土储占比较的公司更具估值弹性：主要港资房企当前估值仍具备较大的修复空间。随香港房地产市场复苏，相较于自持业务，开发业务占比较高的房企或更具投资弹性。2025 年香港销售额 TOP3 的房企为新鸿基地产、恒基地产、信和置业，其中新鸿基销售额虽同比有所下降，但仍稳居榜首，恒基地产及信和置业销售额同比分别增长 61.2%、45.8%。土储结构是房企后续销售规模的重要支撑因素，恒基地产在香港土储绝对规模和相对占比上均较高，新鸿基香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高，综合销售规模和土储情况看，我们认为恒基地产、新鸿基地产和信和置业具备更大的估值弹性。 ❖ 投资建议：香港住宅房地产市场复苏趋势明确，自 2025 年 3 月以住宅量价齐升，2026 年有望延续增长态势。香港消费表现逐步复苏，租金端或蓄势回暖。随香港房地产市场迎来周期拐点，主要港资房企估值有望进一步提升，低估值+高股息提供投资价值支撑，香港开发业务占比较高且土储丰厚的房企更具销售及估值弹性，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等公司。 ❖ 风险提示：香港房地产调控政策超预期；美联储降息不及预期；香港消费复苏不及预期。 -8%-1%6%12%19%26%房地产沪深300 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录 1 香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压 ................................... 5 1.1 住宅成交量稳价升，库存去化周期大幅压降 ............................................................. 5 1.1.1 住宅成交量较周期底部大幅增长，成交价逐步企稳回升 ........................................... 5 1.1.2 库存压力缓解，去化周期压降 ............................................................................ 7 1.2 零售物业整体租金仍处调整阶段，核心区域呈现复苏趋势 ........................................... 7 1.3 写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显 .......................................................... 8 2 香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖 ........................................ 10 2.1 住宅市场延续复苏趋势，结构分化或为主要特征 ...................................................... 10 2.1.1 美联储降息周期有望延续，利率下行带动香港房地产市场持续回暖 ........................... 10 2.1.2 “供平过租”的房屋占比有望增加，带动购房需求提升 ............................................. 11 2.1.3 “抢人才”政策基调延续，普通话买家购房量有望继续增长 ....................................... 13 2.1.4 供地节奏克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩 ................................................... 14 2.1.5 市场复苏趋势明确，结构分化或为主要特征 ......................................................... 15 2.2 零售商业市场企稳，租金端有望逐步回升 ............................................................... 17 3 香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？ .................................................... 17 3.1 香港房地产市场持续回升，港资房企仍存估值抬升空间 ............................................. 17 3.2 依托香港房地产市场周期拐点，关注港资房企投资价值 ............................................. 19 3.2.1 低估值+高红利属性提供价值支撑 ...................................................................... 19 3.2.2 香港开发业务及土储占比较高的港资房企或更具估值弹性 ........................