统计局2025年1-12月房地产行业数据点评：2025年以基本面下行落幕，关注2026年初地产积极信号

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年01月23日优于大市1统计局 2025 年 1-12 月房地产数据点评2025 年以基本面下行落幕，关注 2026 年初地产积极信号 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2026 年 1 月，统计局公布 2025 年 1-12 月房地产投资和销售数据。2025 年 1-12 月，全国房地产开发投资82788 亿元，同比下降 17.2%；房屋新开工面积 58770 万平方米，下降 20.4%；房屋竣工面积 42984 万平方米，下降 19.8%；新建商品房销售面积 88101 万平方米，同比下降 8.7%；新建商品房销售额 83937 亿元，下降 12.6%；房地产开发企业到位资金 93117 亿元，同比下降 13.4%。国信地产观点：1）销售累计降幅扩大但单月收窄，期房占比持续下降，待售面积增速放缓。2）2025 年四季度房价下跌趋势明显，不过近 1 个月以来二手挂牌价跌幅较快收窄。3）房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌，房企资金受销售低迷的拖累加深，拿地热情降温。4）新开工在较低基数上略有好转，竣工作为滞后指标下行趋势确定。5）投资建议：2025 年四季度，地产基本面明显下跌，但 2025 年末至2026 年初的近 1 个月以来，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期也逐步提升，虽然言底尚早，但基于当前的量价组合，2026 年房价止跌的概率，从之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则止跌概率将进一步提高至“很可能”。且 2025 年 12 月地产股调整已较为充分，我们建议对地产股的态度更加乐观，推荐标的中国金茂、招商蛇口。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 销售累计降幅扩大但单月收窄，期房占比持续下降，待售面积增速放缓2025 年 1-12 月，全国商品房销售额为 83937 亿元，累计同比-12.6%，降幅较 1-11 月扩大了 1.5 个百分点；商品房销售面积为 88101 万㎡，累计同比-8.7%，降幅较 1-11 月扩大了 0.9 个百分点。12 月单月，商品房销售额同比-23.6%，降幅较 11 月收窄了 1.5 个百分点；商品房销售面积同比-15.6%，降幅较 11 月收窄了1.7 个百分点。观察相对历史同期的销售规模，2025 年 12 月，商品房的销售额和销售面积分别相当于 2019年同期的 43%和 41%，仍处于低位。拆解全国商品房销售结构，2025 全年，期房销售面积为 5.6 亿㎡，占比 64%，较 2024 年下降 6pct；商品住宅销售面积为 7.3 亿㎡，占比 83%，较 2024 年下降 1pct，其中期房住宅销售面积为 5.0 亿㎡，占比 68%，较 2024 年下降 5pct。截至 2025 年末，全国商品房待售面积为 7.7 亿㎡，同比+2%，增幅较 2022-2024 年明显收窄；其中商品住宅待售面积为 4.0 亿㎡，占比 53%，较 2024 年提升 1pct。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图7：历年商品房销售额及同比图8：历年商品房销售面积及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：历年商品住宅销售额及同比图10：历年商品住宅销售面积及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图11：历年商品房期房销售面积及占比图12：历年商品住宅期房销售面积及占比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图13：历年商品房待售面积及同比图14：历年商品住宅待售面积及占比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 2025 年四季度房价下跌趋势明显，不过近 1 个月以来二手挂牌价跌幅较快收窄2025 年 1-12 月，新建商品房销售均价 9527 元/㎡，累计同比-4.3%，降幅较 1-11 月扩大了 0.7 个百分点。12 月单月，新建商品房销售均价 9370 元/㎡，同比-9.5%，降幅与 11 月持平。2025 全年，新建商品住宅销售均价为 10005 元/㎡，同比-4%。从城市维度看，2025 年 12 月，70 城新建商品住宅销售价格同比-3.0%，降幅较 11 月扩大了 0.2 个百分点，环比-0.4%，降幅与 11 月持平；而 70 城二手住宅销售价格同比-6.1%，降幅较 11 月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.7%，降幅与 11 月持平。不过，2025 年 12 月末以来至 2026 年 1 月中旬，跟踪二手房挂牌价的冰山指数月环比跌幅已连续 6 周快速收窄，尤其一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌，因此我们建议对房价从悲观转向中性。图15：商品房销售均价累计同比图16：商品房销售均价单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图17：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图18：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图19：70 个大中城市二手住宅销售价格同比图20：70 个大中城市二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图21：分城市能级新建商品住宅销售价格同比图22：分城市能级二