房地产行业最新观点及25年1-12月数据深度解读：关注国内贷款同比较大幅度回落且与新开工小幅回升背离

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2026 年 01 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 25 年 1-12 月数据深度解读 周期/房地产 ❑ 12 月单月/1-12 月累计销售面积同比增速分别为 -15.6%/-8.7%（较上月分别+1.7pct/-0.9pct），12 月单月销量同比延续 11 月份的震荡回落趋势，或受购房人对后续政策抱有期待以及二手房价格下跌加重购房人观望情绪等影响，房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产替代效应角度一定程度上影响了需求的企稳回升；往后看，据高频数据，1 月 1-15 日销量同比较 12 月回落 19pct 至-42%，关注行业基本面承压下政策的边际变化可能； ❑ 12 月单月/1-12 月累计竣工面积同比增速分别为-18.3%/-18.1%（较上月分别+7.2pct/-0.1pct），12 月竣工负同比较上月小幅收窄，主要是季末月竣工同比表现出一定的脉冲特征，这个特征在 25 年二季度和三季度均有体现，而该特征更早年份少有出现，或与当前房企在现金流压力和交付节点上优先现金流规划有关。根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比趋势在 26年下半年之前或持续处于偏低位置”； 12 月单月/1-12 月累计新开工面积同比增速为-19.4%/-20.4%（较上月分别+8.2pct/+0.1pct），12 月单月新开工负同比较上月小幅收窄，根据拿地对新开工的领先关系，当前新开工走势基本同步于 6 个月前土地成交面积短期的反弹，往后看，26 年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势； 12 月单月/1-12 月累计开发投资金额同比增速为-35.8%/-17.2%（较上月分别-5.5pct/-1.3pct），当前施工面积仍在下滑，但投资同比较施工面积同比下滑更快，或反映房企施工强度较弱的特征仍未明显变化，其背后或受销售市场热度低位震荡影响销售回款，压制经营性支出导致；判断短期内房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资； ❑ 12 月单月/1-12 月累计到位资金同比增速为-26.7%/-13.4%（较上月分别+5.8pct/-1.5pct），结构上，国内贷款同比出现较大幅度回落，较明显低于新开工同比，一方面或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等动作阶段性减少有关，一方面或是个别房企展期事件使得部分银行对房地产行业的放贷态度更为谨慎，另外去年同期高基数也有影响； 12 月末房地产资金链指数趋势值（120%）与上月持平，目前仍处于历史较低水平，往后看，其明显改善或依赖于供需两端政策的发力与落地； 12 月 70 城房价：新房房价环比跌幅小幅收窄，结构上二三线城市跌幅较大，12 月 70 城新房房价环比-0.37%（环比跌幅较上月收窄 0.02pct），其中一线/二线/三线环比-0.30%/-0.40%/-0.40%；二手房房价环比跌幅小幅收窄，结构上一线环比跌幅更大，12 月 70 城二手房房价环比-0.70%（环比跌幅较上月收窄 0.05pct），其中一线/二线/三线环比-0.90%/ -0.70%/ -0.70%； ❑ 投资建议：（一）春节后二手房存库挂牌量变化是市场关注重点，其影响市场对供需关系改善的节奏判断及对金融机构抵押品跌价的关注；（二）“金融 16 条”将于 2026 年末到期，后续贷款接续办法以及银行不良生成速度和节奏的边际变化或也是市场关注的焦点；（三）个别房企“展期议案”事件的结局或是市场关注重点，其对房企融资和拿地节奏的影响值得关注；（四）房贷利率、租金不变假设下，预计 2026 年 11 月前后净租金回报和房贷利率将拉平，或有助于推动总购房需求企稳，届时板块或出现超额收益机会。关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润万象生活】【华润置地】等；（2）经营动量有积极变化的公司，例如 25 年【滨江集团】【中国金茂】【建发国际集团】等曾演绎这一逻辑；（3）公开债务偿付压力下降且估值较低的【金地集团】【龙湖集团】等；（4）业绩增长及分红稳定的物企【保利物业】【绿城服务】等；（5）存在机会型布局价值的【华侨城】【南山控股】等。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 258 5.0 总市值（十亿元） 3054.5 2.7 流通市值（十亿元） 2888.3 2.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 4.3 13.0 19.9 相对表现 -0.9 -5.1 -4.6 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房和二手房日均网签面积均低于去年同期水平——样本城市周度高频数据全追踪》2026-01-18 2、《新房网签面积同比降幅扩大，二手房网签面积同比降幅收窄——样 本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2026-01-11 3、《1-12 月累计拿地均价同比增幅收窄——样本城市周度高频数据全追踪》2026-01-04 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn Jan/25May/25Sep/25Dec/25-100102030Jan/25May/25Sep/25Dec/25(%)房地产沪深300关注国内贷款同比较大幅度回落且与新开工小幅回升背离 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 25 年 1-12 月全国房地产相关数据，1-12 月累计房地产销售面积 8.8 亿平，累计同比（基期调整）-8.7%；房地产销售金额 8.4 万亿元，累计同比（基期调整）-12.6%；新开工面积 5.9 亿平，累计同比（基期调整）-20.4%；竣工面积 6.0 亿平，累计同比（基期调整）-18.1%；开发投资额 8.3 万亿元，累计同比（基期调整）-17.2%；到位资金 9.3 万亿元，累计同比（基期调整）-13.4%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 （2）统计局公布 25 年 12 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.37%，其中一线城市环比-0.30%，二线城市环比-0.40%，三线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.70%，其中一线城市环比-0.90%，二线城市环比-0.70%，三线城市环 比-0.70%； （3）统计局公布 25 年 12