房地产行业1-12月月报：投资和销售两端承压，政策面积极因素在积累

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 01 月 20 日 投资和销售两端承压，政策面积极因素在积累 看好 ——房地产 1-12 月月报 相关研究 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 《好房子的另类破局之道，引领核心城市五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端：投资低位进一步走弱，开工、竣工降幅有所收窄。从 2025 年 1-12 月累计来看，投资同比-17.2%，较前值-1.3pct；新开工同比-20.4%，较前值+0.1pct；施工同比-10%，较前值-0.4pct；竣工同比-18.1%，较前值-0.1pct。12 月单月来看，投资同比-35.8%，较前值-5.5pct；开工同比-19.4%，较前值+8.2pct；竣工同比-18.3%，较前值+7.2pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。考虑到近期拿地的再次走弱，我们调整 2026 年预测至：开工下调为-7.7%（原预测-4.6%）、竣工维持为-13.1%，投资下调至-9.1%（原预测-7.5%）。 ⚫ 销售端：销售面积低位降幅收窄，销售均价降幅维持低位。从 2025 年 1-12 月累计来看，销售面积同比-8.7%，较前值-0.9pct；销售额同比-12.6%，较前值-1.5pct；销售均价同比-4.3%，较前值-0.7pct。12 月单月来看，销售面积同比-15.6%，较前值+1.7pct；销售金额同比-23.6%，较前值+1.5pct；销售均价同比-9.5%，较前值-0pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。考虑到近期拿地的再次走弱，我们调整 2026 年预测至：销面下调为-7.6%（原预测-6.0%）、销金下调为-9.4%（原预测-7.9%），房价维持为-2.0%。 ⚫ 资金端：资金来源低位降幅收窄，销售回款降幅收窄、国内贷款降幅扩大。从2025 年 1-12 月累计来看，资金来源同比-13.4%，较前值-1.5pct。12 月单月来看，资金来源同比-26.7%，较前值+5.8pct。从 12 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比-45%，较前值-34.6pct；自筹资金同比-15.7%，较前值+15pct；定金及预收款同比-23.7%，较前值+18.1pct；个人按揭贷款同比-39.2%，较前值-4.5pct。12 月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅扩大；自筹资金降幅收窄；销售回款中，定金及预收款降幅收窄，个人按揭款增速降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产基本面已经历深度调整，考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，房地产表态出现积极转变，后续行业政策值得期待。而目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注新城发展、太古地产；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：投资低位进一步走弱，开工、竣工降幅有所收窄 2025 年 1-12 月，全国完成房地产开发投资 82,788 亿元，同比增长-17.2%，较 1-11月下降 1.3pct。其中，12 月单月商品房投资增速-35.8%，较 11 月下降 5.5pct。住宅方面，1-12 月，住宅投资 63,514 亿元，同比增长-16.3%，较 1-11 月下降 1.3pct，占房地产开发投资的比重为 76.7%，较 1-11 月下降 0.2pct，其中，12 月单月住宅投资增速-35.6%，较11 月下降 6.1pct。分区域来看，1-12 月房地产开发投资东部地区同比-19.7%（-1.4pct）、中部地区同比-15.3%（-1.3pct）、西部地区同比-9.8%（-0.8pct）、东北地区同比-27%（-1.1pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，Wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占比商品房开发投资 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (40)(30)(20)(10)0102030405015/0215/061