房地产行业周度观点更新：估值修复的三重契机

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 估值修复的三重契机 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]优质房企估值修复面临三重契机：一是政策宽松预期，当前量价下行压力加大，政策阈值逐步临近，高质量发展和改善市场预期均需要政策进一步发力，以平抑下行斜率，缓释居民端的风险因子。二是高价地逐步去化，受近期中高端项目去化承压的影响，较多高价地项目入市节奏推迟；高价地项目盈利兑现度大概率将低于预期，但此前股价下跌已部分计提预期损失，静待利空落地。三是土地成本下降，人口年龄结构、供给相对稀缺等因素导致改善型项目不缺需求，只是定价相对偏高，地价下行提升加工费率，有助于房企改善中期盈利前景。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 估值修复的三重契机 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年 4 月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+6.30%，相对沪深 300 的超额收益为+3.51%，行业排名相对靠前（9/32）；年初至今长江房地产指数+6.30%，相对沪深 300 的超额收益为+3.51%，行业排名相对靠前（9/32）。本周房地产板块表现较好，开发类、物管类及收租类标的均普遍上涨。 政策：部署财政金融促内需一揽子政策；支撑以人为本的新型城镇化，扩大公租房保障范围。 中央：国常会召开，1）部署实施财政金融协同促内需一揽子政策。围绕促进居民消费，优化实施服务业经营主体贷款、个人消费贷款贴息政策，推动增加优质服务供给，增强居民消费能力。2）围绕支持民间投资，实施中小微企业贷款贴息政策，设立民间投资专项担保计划，建立支持民营企业债券风险分担机制，优化实施设备更新贷款财政贴息政策，进一步降低企业融资门槛和成本。3）研究推行常住地提供基本公共服务有关工作，要完善随迁子女教育政策，扩大公租房保障范围，健全就业地参加职工社会保险制度，加强常住地基本医疗保障等。 销售：本周样本城市新房及二手备案同比低位振荡。 样本城市新房及二手备案同比低位振荡。37 城新房成交面积四周滚动同比-37.6%，较上周+1.4pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比-20.5%，较上周+5.9pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-44.7%，17 城二手房成交面积累计同比-20.6%。1 月截至 9 日，37 城新房成交面积当月同比-44.7%，17 城二手当月同比-20.6%，12 城新房及二手合计当月同比-30.8%。 当周热点：估值修复的三重契机 经历超过 4 年多的快速调整，全局量价已进入中枢区间甚至略有超跌，只是高估值背景下核心城市结构性压力仍较大；行业系统性企稳有赖于需求拉动型通胀升温，需要更有力的财政或货币政策持续发力，以及进一步定向降低购房成本。但房价下跌不等于股价下跌，房企的商业模式包括两部分，一是敞口的资本利得，二是周转的加工费，后者并非绝对依赖房价，而是房地价差和销售体量，建发和滨江在过去四年多的累计股价表现提供了很好的实证案例。尽管房价仍将承压，但优质房企估值修复面临三重契机：一是政策宽松预期，当前量价下行压力加大，政策阈值逐步临近，高质量发展和改善市场预期均需要政策进一步发力，以平抑下行斜率，缓释居民端的风险因子。二是高价地逐步去化，受近期中高端项目去化承压的影响，较多高价地项目入市节奏推迟；高价地项目盈利兑现度大概率将低于预期，但此前股价下跌已部分计提预期损失，静待利空落地。三是土地成本下降，人口年龄结构、供给相对稀缺等因素导致改善型项目不缺需求，只是定价相对偏高，地价下行提升加工费率，有助于房企改善中期盈利前景。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《问题的关键和关键的问题——房地产行业周度观点更新》2026-01-04 •《住房的均衡定价在哪儿？——房地产行业周度观点更新》2025-12-28 •《如何理解高质量发展的政策导向和内涵？——房地产行业周度观点更新》2025-12-21 -10%3%17%30%2025/12025/52025/92026/1房地产沪深3002026-01-11%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 1 月 9 日） 图 3：本周重点政策跟踪 资料来源：政府网站，观点网等，长江证券研究所 累计收益排名9/32周度涨跌幅长江行业排名9/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)6.30%年初以来累计超额收益(相对沪深300)3.51%行业周度涨跌幅(长江房地产指数)6.30%超额收益(相对沪深300)3.51%证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来3545.16%5.25%5.25%1022.59%2.97%2.97%2221.42%1.51%1.51%600266.SH城建发展14234.52%34.52%34.52%1995.HK永升服务298.77%8.77%8.77%2191.HK顺丰房托21-0.71%-0.71%-0.71%600048.SH保利发展7867.70%7.70%7.70%9666.HK金科服务468.69%6.67%6.67%0405.HK越秀房产信托基金40-1.16%-1.16%-1.16%601155.SH新城控股3397.60%7.60%7.60%1209.HK华润万象生活9557.99%8.29%8.29%1503.HK招商局商业房托13-1.59%0.00%0.00%000002.SZ万科A5926.67%6.67%6.67%001914.SZ招商积余1195.99%5.99%5.99